Phải xác định đúng thế nào là “thị trường” trong khi định giá đất

Bỏ bảng giá đất có thể khiến giá nhà tăng lên

TS. Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, hệ thống quản lý giá đất theo bảng giá cũ là hệ thống quản lý tập trung quyết định từ trên xuống bởi Nhà nước.

Việc bỏ bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất nữa, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm, UBND sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất, và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm.

Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được trình lên HĐND phê duyệt. Vì thế, thay vì hoàn toàn bỏ bảng giá đất, thì bảng giá đất thực ra vẫn tồn tại ở dưới một hình thức khác nhưng với hy vọng sẽ sát với giá thị trường hơn.

TS Nguyễn Hữu Dũng đồng ý rằng, sự thay đổi cách tính giá đất này có nhiều ưu điểm, như góp phần giúp Chính phủ tăng thu trong dài hạn, giúp giá bất động sản (BĐS) sẽ ổn định hơn, ngoài ra, còn giúp đảm bảo hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, giá đất tính theo phương pháp mới cũng có nhược điểm. Theo đó, việc bỏ bảng giá đất sẽ có thể đẩy chi phí đền bù của các dự án BĐS tăng lên, dẫn tới giá nhà cũng tăng theo.

Với các nhà phát triển BĐS đã chuẩn bị quỹ đất, họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc điểu chỉnh cách tính giá đất đền bù, giá bán hàng của họ cũng không bị tăng. Nhưng với các nhà phát triển BĐS mới hoặc chưa đầu tư quỹ đất từ trước thì sẽ chịu ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng làm tăng giá bán.

Cách thức xác định giá đất theo bảng giá là hệ thống quản lý tập trung, áp đặt, và thực tiễn đã chứng minh là khó có thể đảm bảo quyền lợi cho người dân. Thực tế là trong cách xác định giá đất theo bảng giá thì không hiếm trường hợp giá chỉ bằng 1/10, thậm chí có trường hợp bằng 1/100 so với giá thực trên thị trường.

Rõ ràng, cách xác định giá đất theo bảng giá là không vững chắc. Nó không tạo ra động lực để đất được chuyển nhượng lành mạnh tạo ra thị trường đất, Nhà nước cũng khó đấu giá đất, và người dân bức xúc khi có đất bị thu hồi, đền bù với mức giá được ấn định do chủ quan của cơ quan nhà nước.

TS Nguyễn Hữu Dũng cho hay, Dự thảo luật đất đai (sửa đổi) lần này được xem như là chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống, sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Dự thảo cũng đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất, và các điều luật cũng định hướng cách áp dụng các phương pháp này trong các điều kiện cụ thể.

Quá trình định giá bắt đầu từ việc Nhà nước tạo ra khung giá, và khung giá đó định hướng HĐND cấp tỉnh xác định bảng giá đất. Sau khi tham khảo các thông tin đầu vào của phòng tài nguyên môi trường thì xác định được giá đất khu vực đó.

Nhưng cái mà chưa rõ ràng là liệu điều này đã là đủ để chế tài các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất chưa?

Dự thảo sửa đổi luật đất đai lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác, nhưng được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì nó cập nhật hơn, nhưng có lẽ vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa . Vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ.

Thứ nhất, trong dự thảo luật có nói bỏ khung giá đất, nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định một điều rất đơn giản là “giao cho Chính phủ”, như vậy là chưa đủ. Trong luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Thứ hai, giá đất được quyết định bởi các yếu tố như địa điểm, có thể sử dụng vào mục đích gì … đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó để có thể định giá chính xác. Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động.

Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…

Thứ ba, luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi rõ ràng là thị trường khá hoang dã, đầu cơ phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường chợ đen và cả thị trường được điều tiết.

Thứ tư, cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất.

Mặc dù luật đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo không?

Từ lâu chúng ta đã biết thị trường rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập. Vì thế giá giao dịch ghi nhận tại phòng một cửa không phản ánh giá thị trường.

Thứ năm, khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Điều này cũng dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.

“Như vậy, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp chứ không chỉ là bảng giá đất, ví dụ như: luật thuế (cả về xây dựng luật và thực thi luật), quản lý thị trường, khống chế đầu cơ… Tuy nhiên, công việc quan trọng cho các nhà làm luật tại thời điểm hiện tại là phải xác định được đúng thế nào là “thị trường” trong khi định giá đất”, TS Nguyễn Hữu Dũng nhấn mạnh.