Chưa có chính sách riêng đối với đất du lịch có yếu tố tâm linh

Thiếu quy định về đất ở kết hợp hoạt động thương mại dịch vụ

Góp ý vào Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Tiến, Phó chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam cho hay, chính sách, pháp luật về đất đai vẫn còn những hạn chế, bất cập.

Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, thiếu tầm nhìn dài hạn, Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân.

Theo ông Tiến, một trong những vấn đề đặt ra trong quản lý và sử dụng đất hiện nay là một số loại đất sử dụng vào nhiều mục đích chưa có quy định cụ thể, gây nhiều khó khăn trong quản lý, sử dụng đất.

Cụ thể, đối với loại hình “Đất kết hợp giữa mục đích ở và khách sạn lưu trú” (Condotel và resort villa) pháp luật có quy định chung về giao đất, cho thuê đất và miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp dự án đầu tư xây nhà để bán hoặc cho thuê; sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, dịch vụ; chưa có quy định riêng đối với trường hợp đất ở kết hợp khách sạn, lưu trú.

Đất xây dựng condotel hay resort villa, thuộc trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ sử dụng có thời hạn, không phải giao đất xây dựng đô thị sử dụng vào mục đích để ở có thời hạn sử dụng lâu dài.

Thực tế hiện nay, tại một số địa phương xuất hiện rất nhiều loại hình dự án kinh doanh dịch vụ du lịch mà chủ đầu tư thực hiện huy động vốn bằng cách bán một phần công trình xây dựng (bán từng biệt thự hoặc phòng nghỉ khách sạn – gọi chung là Condotel).

Đối với các loại đất ở kết hợp với mục đích thương mại dịch vụ gồm các loại: Đất xây dựng nhà chung cư, đất xây dựng công trình thương mại dịch vụ chưa có các quy định đầy đủ mang tính pháp lý về quy hoạch sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc cấp giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, trên các phương án quy hoạch, kế hoạch cũng mới chỉ đề cập đến một mục đích (thường là mục đích thương mại, dịch vụ) nhưng thực tế đang được sử dụng đa mục đích, điều này sẽ gây thất thoát nguồn thu cho Nhà nước (chưa có cơ chế tài chính đất đối với loại hình đất sử dụng đa mục đích trong khi lợi nhuận đem lại cho chủ đầu tư là rất lớn).

Đối với chủ đầu tư đã thực hiện dự án, hầu hết các tỉnh đã cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư. Một số tỉnh đã cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ khách sạn; cấp cho người mua căn Condotel mới…, thời hạn cấp có những nơi cấp lâu dài …

Mặc dù áp dụng chế độ giao đất và cấp Giấy chứng nhận là đất ở, nhưng lại ghi chú thêm điều kiện ràng buộc “không hình thành đơn vị ở” là không rõ ràng, khó hiểu về quyền của người sử dụng đất, làm cho người mua căn Condotel bị nhầm lẫn về giá trị sử dụng của tài sản đã mua và sẽ thiệt thòi cho người mua vì đã phải trả cho chủ đầu tư đầy đủ giá trị quyền sử dụng của loại đất ở mà không được sử dụng để ở.

Hiện nay, việc các địa phương giao đất cho chủ đầu tư sử dụng đất vào mục đích đất ở hoặc cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở có thời hạn, nhưng không hình thành đơn vị ở đối với diện tích xây dựng căn Condotel; người mua căn Condotel được cấp Giấy chứng nhận thời hạn ổn định lâu dài và chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch (không được đăng ký hộ khẩu) là không thống nhất và không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; về chế độ sử dụng đất:

Như vậy, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án khu dịch vụ du lịch theo chế độ của loại đất ở đối với diện tích xây dựng Condotel để bán và người mua căn Condotel được cấp Giấy chứng nhận thời hạn sử dụng đất lâu dài ở là không đúng chế độ sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Bên cạnh đó, việc xác định phạm vi, ranh giới phần đất xây dựng condotel (được giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần) với phần diện tích còn lại của dự án (cho thuê đất trả tiền hàng năm) chưa rõ ràng, không hợp lý, gây khó khăn cho quản lý, thất thu cho ngân sách.

Hiện nay, đất nông nghiệp kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ với loại hình đất nông nghiệp trang trại kết hợp với du lịch, nghỉ dưỡng (Farmstay). Với mô hình farmstay, khách du lịch được lưu trú và trải nghiệm các hoạt động sản xuất trồng trọt, chăn nuôi; tham quan, nghỉ dưỡng và thưởng thức thực phẩm sạch từ các sản phẩm được nuôi trồng, chế biến ngay tại nông trại ở nông thôn.

Ông Nguyễn Văn Tiến cho hay, việc tận dụng thế mạnh nông nghiệp để hình thành những mô hình nông trại sinh thái, xanh, nông trại, kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm nhằm khai thác tiềm năng nông nghiệp đa giá trị là một hướng đi hợp lý.

Tuy nhiên, hình thức này đang thiếu cơ sở pháp lý. Đất để xây dựng nông trại du lịch của hộ gia đình, cá nhân thường là đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất rừng.

Pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về mục đích sử dụng cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với loại hình sử dụng đất hỗn hợp trên đất nông nghiệp. Luật cũng chưa có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở lưu trú (Farmstay) trên đất nông nghiệp.

Từ đó dẫn đến, chủ đầu tư kinh doanh farmstay có thể vi phạm các quy định trong sử dụng đất nông nghiệp.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn sử dụng đất để làm farmstay dùng cho khách tham quan, du lịch và lưu trú, phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và được các cơ quan có thẩm quyền cho phép theo khoản 1 Điều 57.

Nếu hộ gia đình, cá nhân hoặc các trang trại nông nghiệp kinh doanh loại hình farmstay tự phát mà chưa được cấp có thẩm quyền cho phép thì có dấu hiệu vi phạm về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp; chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp.

Không phân định rõ ràng đất du lịch tâm linh

Du lịch tâm linh, du lịch tín ngưỡng phát triển trong những năm gần đây, là loại hình du lịch văn hóa tâm linh nhằm thỏa mãn nhu cầu tâm linh của con người. Trong thời gian qua việc giao đất cho các doanh nghiệp tư nhân để xây dựng khu du lịch văn hóa tâm linh liên quan đến tôn giáo diễn ra ở một số nơi và cũng gây không ít các ý kiến khác nhau như: Bái Đính ở Ninh Bình, Tam Chúc ở Hà Nam, Ba Vàng ở Quảng Ninh...

Các quy định của pháp luật đất đai về đất sử dụng hỗn hợp giữa du lịch với đất cơ sở tôn giáo chưa có cơ chế, chính sách riêng. Trong xu thế phát triển, nhu cầu đất phục vụ mục đích du lịch văn hoá tâm linh là có thực, cần có các chính sách sử dụng đất đối với hình thức này.

Đối với các dự án du lịch tâm linh, các địa phương giao đất cho tư nhân chứ không phải giao đất cho tổ chức tôn giáo. Trong khu đất đã được giao, sử dụng một phần để xây dựng cơ sở tôn giáo (chủ yếu là Phật giáo) và phối hợp với tổ chức tôn giáo để tổ chức các sinh hoạt tôn giáo phục vụ mục tiêu du lịch tâm linh, nhưng không được phân định rõ ràng.

Theo quy định, đất cơ sở tôn giáo sẽ được giao đất không thu tiền (điều 54 Luật Đất đai 2013), trong khi, theo mục đích sử dụng hiện nay (du lịch, thương mại, dịch vụ), chủ đầu tư sẽ nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời hạn không quá 50 năm (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013) và các nghĩa vụ tài chính khác.