Góp ý sửa đổi các quy định về giá đất và tổ chức định giá đất của Luật Đất đai

Tại hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)" do VUSTA phối hợp với Hội đồng Dân tộc của Quốc hội tổ chức ngày 5/10 vừa qua đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp từ các nhà khoa học.

Tham gia đóng góp ý kiến tại hội thảo, TS. Nguyễn Hữu Dũng, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân đã có những góp ý sửa đổi các quy định về giá đất và tổ chức định giá đất của Luật Đất đai. Theo TS. Dũng, nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ngày 16/06/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" xác định các quan điểm, chủ trương về đổi mới, hoàn thể thể chế, chính sách, pháp luật đất đai nói chung và đổi mới cơ chế về xác định giá đất, tổ chức định giá đất nói riêng nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai năm 2013. Nghị quyết này ra đời đem lại sự kỳ vọng về hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013; đặc biệt là sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất. Bởi qua tổng kết gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy một trong những điểm chưa thành công là các quy định về giá đất khiến người bị thu hồi đất không đồng thuận với giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát sinh tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Vì vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu những quan điểm, định hướng về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng góp phần thành công của quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013.

Theo nhận định của TS. Dũng, định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ảnh sát giá thị trường. Vì vậy, để nâng cao hiệu quả định giá đất, TS. Dũng cho rằng cơ chế xác định giá đất cần xem xét hoàn thiện và đổi mới: Phương pháp định giá đất cụ thể; phương pháp định giá hàng loạt - đặc biệt khắc phục những tồn tại, hạn chế yếu tố đầu vào của định giá đất; Phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; Hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.

Cụ thể, TS. Nguyễn Hữu Dũng đã chỉ ra những vấn đề cần được xem xét sửa đổi, bổ sung và hoàn thiên như sau:

1. Hiện nay có sự chưa thống nhất về thuật ngữ: Thẩm định giá hay Định giá Thuật ngữ Thẩm định giá được Bộ Tài chính kế thừa từ Thuật ngữ của Ban Vật giá Chính phủ chuyển về khi nhập với Bộ Tài chính thành Cục quản lý lý giá. Trong Luật kinh doanh BĐS và Luật Đất đai và các văn bản dưới 2 luật này đều sử dụng thuật ngữ Định giá Bất động sản và Định giá đất.

Đối tượng Định giá hoặc Thẩm định gía ở đây là Tài sản (BĐS và Động sản “Máy móc, thiết bị”). Tất cả các nước trên thế giới đều sử dụng thuật ngữ là Định giá tài sản. Điều này được thể hiện trong Tiêu chuẩn và chuẩn mực định giá tài sản của thế giới, của từng khu vực và từng nước đều sử dụng thuật ngữ “Định giá Tài sản”. Chỉ riêng có Ban Vật giá Chính phủ sử dụng thuật ngữ\: Thẩm định giá. Tại sao lại dùng thuật ngữ Thẩm định giá? Bởi vì Ban VGCP e ngại rằng nếu dùng thuật ngữ Định giá thì công luận cho rằng vẫn giữ tư duy trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Bởi trong cơ chế kinh tế đó thì mọi hàng hóa dịch vụ đều do Nhà nước định giá.

Thuật ngữ “Thẩm định giá” nghĩa là Định giá lại, đánh giá lại. Nếu định giá tài sản lần đầu, theo ngôn ngữ chung thi không bao giờ gọi là Thẩm định giá. Do vậy dùng thuật ngữ Định giá là chuẩn xác. Bởi một tài sản có thể định giá lần đầu hoặc định giá lại. Điều này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, do vậy trong các văn bản pháp quy cần sử dụng thống nhất thuật ngữ là “Định giá tài sản”

2. Cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai... (cơ quan quản lý tài hính).

Trước Luật Đất đai năm 2013 đã tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính. Từ Luật Đất đai năm 2013 mới thực hiện chuyển nội dung về giá đất sang cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Việc giao cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai chủ trì trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao, cấp đất... và chủ trì trong cả nội dung xác định giá đất dễ phát sinh tiêu cực, không khách quan.

3. Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, một điểm mới “mang tính đột phá” của Nghị quyết 18-NQ/TW, quy định: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”. Để thực hiện vấn đề này, Chính phủ xây dựng Tiêu chuẩn, chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Tài sản (BĐS, ‘trong đó có định giá đất’ & Máy móc thiết bị). Đây là căn cứ pháp lý để các tổ chức hành nghề định giá tài sản và các cơ quan chức năng Trung ương và địa phương trong quá trình kiểm tra giám sát các địa phương xây dựng bảng giá đất. Từ kinh nghiệm cho thấy trên thế giới cũng như từng khu vực và từng nước đều ban hành Tiêu chuẩn, chuẩn mực định giá Tài sản (BĐS & Máy móc thiết bị). Đây là cơ sở pháp lý để các tổ chức định giá tài sản làm căn cứ, chuẩn mực khi thực hiện hoạt động định giá tài sản (BĐS&Thiết bị, máy móc). Hiện tại Việt nam Bộ Tài Chính đã ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (Bao gồm thẩm định giá tài sản và Thẩm định giá Doanh nghiệp; Bộ Xây dựng ban hành phương pháp định giá BĐS; còn Bộ TN&MT ban hành phương pháp định giá đất. Như đã phân tích trên hiện có nhiều điểm chưa thống nhất giữa các Bộ. Do vậy, Chính phủ chấn chỉnh lại, chỉ cần xây dựng và ban hành: “Tiêu chuẩn, chuẩn mực, nguyên tắc và các phương pháp về xác định giá Tài sản Việt nam”, trong đó có xác định giá đất: Gắn với nó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Tăng cường sử dụng dịch vụ của các doanh nghiệp định giá, để tiến hành định giá đất trên địa bàn phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất cụ thể, sát với giá thị trường nhất.

Nghiên cứu, sửa đổi chính sách về giá đất, nhất là các phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường; đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất để đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác này.

4. Thống nhất thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý giá, nâng cao điều kiện thành lập doanh nghiệp định giá và chất lượng định viên về giá; đặc biệt tăng cường vai trò của hội đồng thẩm định giá của Nhà nước, nhất là tại các địa phương (thành phần gồm những đối tượng có chuyên môn, am hiểu về định giá tài sản). Thực hiện thống nhất trong quy định hội đồng thẩm định giá đất tại Luật Đất đai với quy định hội đồng thẩm định giá nhà nước tại Luật giá (Luật giá sửa đổi sẽ quy định cụ thể về phạm vi, trình tự thực hiện hội đồng thẩm định giá nhà nước); cũng như thống nhất quy định liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất tại Luật Đất đai với hoạt động dịch vụ định giá. Muốn vậy, nhà nước ban hành “Hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam” đầy đủ, đồng bộ nhằm hướng dẫn hoạt động dịch vụ định giá) nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý nhà nước về giá, tránh chồng chéo giữa các công việc có tính chất giống nhau lại được quy định tại nhiều văn bản khác nhau.

5. Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành chính.

6. Hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất. Vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5 - 7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Để giảm thiểu sự chênh lệch này, cần:

a) Phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất.

b) Việc định giá đất sẽ được các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

c) Cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất.

d) Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm.

e) Nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên.