Dự thảo Luật Đất đai: Về vấn đề giá trị đất đai phù hợp thị trường

Sáng 5/10, tại hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)" do VUSTA phối hợp với Hội đồng Dân tộc của Quốc hội tổ chức đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp từ các nhà khoa học.

GS.TS Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa – Bản đồ - Viễn thám Việt Nam trong tham luận gửi đến cho hội thảo đã đề cập đến vấn đề giá trị đất đai phù hợp thị trường. Theo GS. Võ, một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành TW Đảng khóa IX bam hành ngày 12/3/2003 tại Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Kể từ đấy, Khung giá đất của Chính phủ, cũng như Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều.

Đến xây dựng Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại của Ban chấp hành TW Đảng khóa XI thông qua Hội nghị Trung ương 6 tiếp tục giữ nguyên tắc “giá đất do Nhà nưới quy định phải phù hợp thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định như vậy nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Vì vậy, để thực hiện yêu cầu bãi bỏ Khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng Bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường trong nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, GS. TS Đặng Hùng Võ chỉ ra những nhiệm vụ cần phải hoàn thành sau:

1. Đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi.

2. Chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng;

3. Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%);

4. Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường gắn với hệ thống thông tin đất đai, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng thông tin của Công chứng;

5. Áp dụng phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất thị trường của các giao dịch đất đai.

GS. TS Đặng Hùng Võ cũng đưa ra một số kết luận nhằm thay đổi nhận thức về định giá đất, trái ngược với những nhận thức của đại đa số nhân dân hiện nay:

1. Nghiệm của bài toán định giá đất không phải là một hàm số chính xác, mà là một ước lượng thống kê với một độ chính xác nào đó dựa vào tập hợp các dữ liệu thống kê từ các kết quả giao dịch thành công trên thị trường. Đây là nguyên tắc định giá hàng loạt để quy định giá đất của nhà nước phù hợp với giá trị thị trường.

2. Nhà nước cần tìm mọi cách để giá trị thị trường được ghi nhật trên các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đai. Khi văn hóa thị trường chưa cao, thì có thể quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền chỉ tính theo giá của nhà nước, không căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng. Khi giá trị thuế cao vượt mức thu nhập của dân thì hạ tỷ suất thuế xuống thấp.

3. Định giá hàng loạt khác hoàn toàn định giá cho từng thửa đất cụ thể (định giá cụ thể) theo nhu cầu thị trường cho các bên có yêu cầu. Định giá cụ thể có nhiều phương pháp, tương ứng với hiện trạng hay quá trình đầu tư làm giá trị đất đai tăng lên. Định giá viên phân tích thửa đất cụ thể để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Không có phương pháp định giá tổng hợp cho mọi trường hợp.

4. Nhà nước không cần quan tâm tới các phương pháp định giá đất cụ thể vì chi phí cao, mà chỉ cần quan tâm tới cơ sở dữ liệu về giá đất trên các hợp đồng chuyển quyền để định giá hàng loạt. Kết quả của định giá hàng loạt chỉ cần đạt mức 80% giá trị thị trường. Khi cần thiết, nhà nước có thể sử dụng biện pháp đấu giá đất hoặc đấu thầu việc sử dụng đất của các dự án đầu tư.