Sở hữu chung cư, nhà đất ở các nước ra sao?

Sau khi Bộ Xây dựng đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như trước, người dân cũng như các nhà đầu tư bất động sản đã có phản ứng đa chiều. Tuy nhiên, không riêng gì ở Việt Nam, nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng hình thức này, điển hình là Trung Quốc, Singapore, Thái Lan...

Tại Trung Quốc, việc “mua” và “bán” căn hộ chung cư được thực hiện dưới hình thức cho thuê. Chủ đầu tư sẽ thuê đất và triển khai các dự án như trung tâm mua sắm, căn hộ, nhà ở… Sau đó, người dân mua lại từ các chủ đầu tư sẽ tiếp nhận hợp đồng thuê đất đối với bất động sản nhà ở kéo dài từ 50 năm đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa chung cư.

Tại Singapore, vào giai đoạn đầu phát triển loại hình căn hộ chung cư, Chính phủ quy định quyền sở hữu các căn hộ chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình ngày càng tốt lên, nhà nước kéo dài thời hạn này lên mức 99 năm. Chủ căn hộ có quyền dùng căn hộ của mình làm tài sản thế chấp, miễn sao căn nhà còn thời hạn sử dụng khoảng 30 đến 40 năm.

Tại Thái Lan, người dân có quyền lựa chọn một trong hai hình thức sở hữu căn hộ theo luật của Bộ Đất đai là sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn. Theo đó, hình thức sở hữu có thời hạn sẽ áp dụng tối đa là 30 năm, nhưng khi hết thời hạn người dân sẽ có quyền xin gia hạn. Giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 đến 70% giá mua vĩnh viễn.

Một góc thành phố Bangkok, Thái Lan. Ảnh: CTBUH.

Tại Ấn Độ, người mua căn hộ chung cư chỉ được phép sở hữu bất động sản này trong khoảng thời gian 99 năm dưới dạng hơp đồng thuê nhà. Sau khi thời hạn thuê kết thúc, chủ sở hữu có thể kéo dài thời hạn sử dụng thông qua việc gia hạn hợp đồng thuê. Thời gian thuê đối với hợp đồng mới có thể lên tới 999 năm.

Tại Mỹ và nhiều nước phương Tây, thời hạn sử dụng được áp dụng với mọi loại hình nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự... Thời gian sử dụng tối đa có thể lên đến 99 năm.

Theo giới phân tích, có nhiều nguyên nhân khiến Chính phủ các nước áp thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó phải kể tới một số lý do: quyền sử dụng đất bị giới hạnh, diện tích đất xây dựng ít, giá nhà đắt đỏ, tâm lý lo ngại công trình bị xuống cấp...

Tại Trung Quốc, Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 – 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: Nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao. Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất.

Tại Thái Lan, chế độ sở hữu đất đai chia đất đai thành hai loại chính: Đất thuộc quyền sở hữu tư và đất thuộc sở hữu công. Đất của nhà nước hoặc đất công nằm dưới sự kiểm soát của chính phủ và cũng có thể được cấp chủ quyền. Quyền sở hữu tư nhân với đất đai được áp dụng ở cả nông thôn và thành thị; chủ sở hữu trong loại hình này được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Trong chế độ sở hữu tư nhân có hai loại: quyền sở hữu đầy đủ và quyền chiếm hữu đối với đất đai, được công nhận với cả cá nhân và tổ chức. Trong đó, quyền sở hữu có nghĩa là độc quyền với đất đai; còn đối với quyền chiếm hữu, chủ thể nắm quyền chỉ được phép sử dụng và quản lý đất nhưng không được bán. Do đó, trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai tồn tại các loại giấy chứng nhận khác nhau.

Tại Indonesia, nhiều chế độ sở hữu khác nhau với đất đai được duy trì. Quyền sở hữu cá nhân trao cho chủ đất quyền tối cao đối với đất đai, bao gồm sử dụng, quản lí, chuyển nhượng tạm thời và lâu dài. Những loại đất này có thể được đăng kí hoặc không.

Đối với đất thuộc sở hữu của nhà nước (chủ yếu là rừng) thì Nhà nước có thể thực hiện toàn quyền quản lý, hoặc ở một số khu vực có thể được giao cho cá nhân hoặc tổ chức thuê. Bên cạnh đó, Indonesia quy định quyền sở hữu đất đai của cộng đồng, song quy định có sự khác nhau ít nhiều giữa các vùng, vì đây là quốc gia có nhiều dân tộc. Dù vậy, trong vấn đề này, hình thức chủ yếu, cơ bản là đất đai thuộc sở hữu của cả cộng đồng.

Tại Pháp, luật quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: Sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.

Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra 2 phương án về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Phương án thứ nhất quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm).   Phương án thứ hai quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Theo phương án này, nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.  Trong diễn biến mới nhất, tại phiên họp thứ 21 vừa qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, vì là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng, có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội.