PGS. TS Lưu Đức Hải: “Có sự chồng chéo trong chế độ sử dụng đất"

PGS. TS Lưu Đức Hải cho biết, trong Luật Đất đai chia thành 3 nhóm đất: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, đất ở đô thị thuộc loại đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, Luật Đất đai không có khái niệm về đất xây dựng đô thị. Khái niệm này chỉ có trong công tác lập quy hoạch đô thị và quản lý đô thị. Vì vậy cần bổ sung nội dung đất đô thị vào Luật Đất đai sửa đổi.

PGS. TS Lưu Đức Hải cho rằng, đặc trưng sử dụng đất tại đô thị là rất đa dạng và phức tạp. Ngoài những đặc trưng sẵn có về địa lý tự nhiên, địa lý nhân văn thì đô thị phải luôn đối mặt với những yếu tố phát triển mới, nhu cầu mới hay sự thay đổi trong khuynh hướng sử dụng các công trình sẵn có.

Về mặt kinh tế, đầu tư xây dựng hạ tầng cho đô thị tốn kém, đất đai lại có tính duy nhất, khan hiếm cần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Ở tầm vĩ mô, quy hoạch sử dụng đất đô thị phải đáp ứng các yêu cầu về chính trị, an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường, nhu cầu văn hóa-thể thao-giải trí và cả tâm linh nên đòi hỏi phải được sắp xếp bố trí sao cho hài hòa, phục vụ được nhiều lợi ích cấp bách, trước mắt lâu dài, phát triển bền vững. Các quy hoạch sử dụng đất phải phục về quản lý đất đai nói chung như hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ nguồn tài nguyên và phát triển bền vững.

Quy hoạch sử dụng đất đai phải làm tăng giá trị kinh tế của đất đai một cách tổng thể và đáp ứng nhu cầu phát triển cả trong hiện tại và tương lai. Thông qua giá trị đất chuyển nhượng hoặc giá trị đất cho thuê được, chúng ta có thể đánh giá tính hiệu quả của phương án quy hoạch. Dựa vào quy hoạch giá đất có thể nâng cao ngay sau khi điều chỉnh. Giá đất thường phản ánh giá trị khai thác trong tương lai,hay đặt cược vào tương lai rất có thể bất định. Vấn đề khó khăn ở chỗ quy hoạch phải tìm cách đáp ứng nhu cầu trước mắt và tương lai lâu dài một cách ổn định.

Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ngang bằng cho các dối tượng được tiếp cận với đất đai. Đất ở đô thị lớn đặc biệt khan hiếm bởi luôn có sự bất bình đẳng giữa người giàu và người nghèo về cơ hội và khả năng tiếp cận đến nhà ở, đến nguồn tài chính dành cho nhà ở. Khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thường chậm hơn sự biến động về nhu cầu lao động.

Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hợp lý, bảo tồn quỹ đất, bảo vệ môi trường, cảnh quan tự nhiên và giá trị văn hóa. Việc bảo vệ tài nguyên đất trong đô thị và đất dự trữ phát triển có những đặc thù riêng bởi đất đã xây dựng không còn khả năng bảo tồn tài nguyên như đất nông nghiệp hay đất rừng. Cách thức bảo vệ nguồn tài nguyên dưới góc độ này là đánh giá tính hợp lý của phương án chuyển đổi ở quy mô từng dự án.

Quy hoạch sử dụng đất là cầu nối để đảm bảo tính khả thi của các dự án đầu tư phát triển và các quy hoạch ngành. Trên thực tế quy hoạch không gian chưa điều tiết được quá trình đầu tư xây dựng của các ngành bởi họ có nguồn vốn độc lập và triển khai theo chương trình riêng.

“Quy hoạch sử dụng đất chưa làm tròn vai trò là nền tảng kết nối các vấn đề phát triển đảm bảo tính thống nhất tương đối về không gian, sử dụng nguồn lực bảo vệ môi trường, bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sử dụng đất trong khu vực. Đây là yêu cầu cần phải thay đổi đảm bảo cho quy hoạch sử dụng đất được khả thi”, PGS. TS Lưu Đức Hải nêu ý kiến.

Đề cập đến vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, PGS. TS Lưu Đức Hải cho rằng, quyền và nghĩa vụ của người giao đất, người được sử dụng đất được nêu trong Luật Đất đai 2013 chỉ nêu được việc sử dụng đất nổi mà không đề cập đến việc sử dụng đất công trình ngầm. Điều này cần được bổ sung vào Luật Đất đai sửa đổi.

“Luật Đất đai hiện tại chưa có quy định cụ thể cho việc quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị. Vì thế Luật Đất đai sửa đổi cần có những điều cụ thể việc sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị.

Nếu quy định này được ghi trong Luật Đất đai thì sẽ tạo được sự công bằng, chấm dứt tình trạng xâm chiếm không gian và phần ngầm, những người chủ công trình được quyền xây dựng công trình của mình với độ cao và độ sâu đó mà không cần xin phép bất kỳ ai. Tất nhiên họ phải tuân thủ các quy định khác nữa như phải đảm bảo kiến trúc hài hòa với khu vực, phải đảm bảo miếng đất có diện tích tối thiểu, phải đảm bảo mật độ xây dựng, không làm ảnh hưởng đến công trình bên cạnh…Đặc biệt là có quy định như thế mới có cơ sở pháp lý để chúng ta tiến hành quy hoạch và quản lý phát triển không gian ngầm đô thị một cách dễ dàng”, PGS. TS Lưu Đức Hải nói về quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị.

Về không gian ngầm và vấn đề khai thác sử dụng, PGS. TS Lưu Đức Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhận định: Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai mới chỉ có những quy định chung nhất về sử dụng đất trong lòng đất mà chưa đề cập đến công trình ngầm. Vì thế trong luật đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định quyền sử dụng đất đối với các công trình xây dựng ngầm.

Theo PGS. TS Lưu Đức Hải, việc chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng ngầm phải xem xét đầy đủ đến nhu cầu phát triển không gian lân cận, không làm trở ngại lẫn nhau, gây nguy hại.

Thực hiện chế độ sử dụng KGN trả tiền và có thời hạn, trường hợp pháp luật, pháp quy có quy định khác thì theo quy định đó.

Khai thác, sử dụng và quản lý KGN phải tuân thủ nguyên tắc bảo vệ tài nguyên, ưu tiên thiết bị hạ tầng và thiết bị dịch vụ công cộng, quy hoạch thống nhất, khai thác tổng hợp. Xác lập quyền sử dụng đất và quy định của quy hoạch chuyên đề sử dụng khai thác KGN. Việc kiện toàn Luật Đất đai và các văn bản pháp quy về KGN của đô thị, xác lập rõ ràng về quy hoạch KGN, quản lý đăng ký cho thuê,… là có lợi cho việc xúc tiến sử dụng khai thác KGN một cách hệ thống có trật tự và hợp lý, có ý nghĩa quan trọng đối với việc triển khai lập thể hóa tài nguyên không gian ngầm đô thị.

Việc khai thác sử dụng không gian ngầm liên quan đến nhiều mặt về quy hoạch, đất đai, xây dựng, đăng ký các quyền, quản lý sau khi xây dựng, cho nên việc lập pháp quản lý đối với hoạt động này cũng là một công trình có tính hệ thống, trên cơ sở khung pháp luật, pháp quy hiện hành, đối chiếu với quy phạm pháp luật sử dụng đất xây dựng trên mặt đất để tập trung giải quyết những tồn tại trước mắt về sử dụng KGN còn đang bị phân tán, hiệu quả thấp, thuộc quyền không rõ ràng, trên cơ sở xem xét toàn diện về quy hoạch, sử dụng, xây dựng đăng ký quyền, quản lý sau khi xây dựng đối với chế độ sử dụng đất xây dựng công trình ngầm đô thị.

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cũng chỉ ra sự chồng chéo giữa QHĐT, QH điểm dân cư nông thôn và QHSD đất. Do đó, PGS. TS Lưu Đức Hải đề nghị sử dụng đất đô thị khi lập đồ án quy hoạch đô thị được thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị; Sử dụng đất nông thôn khi lập đồ án quy hoạch điểm dân cư nông thôn được thực hiện theo Luật Xây dựng.

Quy hoạch đất đai được lập theo Luật Đất đai. Như vậy đã có sự chồng chéo trong chế độ sử dụng đất nói chung và sử dụng đất xây dựng không gian ngầm đô thị, nông thôn nói riêng giữa Luật Quy hoạch đô thị; Luật Xây dựng và Luật đất đai: đều có bản đồ quy hoạch sử dụng đất dẫn đến sự chồng chéo. Lẽ ra ở các đô thị, điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch được duyệt chỉ lập kế hoạch sử dụng đất xây dựng đô thị và nông thôn.

PGS. TS Lưu Đức Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam đề xuất: Việc tổ chức không gian ngầm cũng đặt ra không ít khó khăn, vướng mắc khi nhiều vấn đề liên quan hầu như vẫn đang bị bỏ ngỏ, chưa có quy định cụ thể. Không gian trên mặt đất và không gian ngầm được thống nhất và đồng bộ như thế nào bắt đầu từ bước quy hoạch; sử dụng đất đến độ sâu bao nhiêu và sâu vào lòng đất tối đa là bao nhiêu chưa được quy định rõ ràng. Bên cạnh đó, quan hệ giữa người sử dụng đất trên mặt đất và dưới mặt đất được quy định như thế nào; vấn đề về sở hữu công trình ngầm, sở hữu không gian ngầm; phạm vi bảo vệ và hành lang an toàn của công trình ngầm đặc biệt các tuyến tàu điện ngầm được xác định, quy định như thế nào… cũng chưa được nêu trong bất kỳ văn bản pháp luật nào.

Cần có những điều khoản quy định rõ ràng cơ chế tài chính liên quan đến sử dụng đất đối với CTN.

Muốn phát triển hệ thống hạ tầng ngầm, chính quyền các đô thị phải dành sự quan tâm nhiều hơn, xây dựng các chính sách đồng bộ trong quy hoạch, xây dựng, kết nối; Có chính sách ưu đãi để thu hút nhà đầu tư. Ví như, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình ngầm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chính sách trả tiền thuế đất nếu xây dựng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh. Với loại không gian ngầm mang tính cấp bách như bãi đỗ xe ngầm, công trình đầu mối ngầm, hào kỹ thuật ngầm..., nên sớm có riêng chính sách hỗ trợ, ưu đãi nhà đầu tư.

PGS. TS Lưu Đức Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam kiến nghị trong Luật Đất đai sửa đổi:

- Bổ sung nội dung đất đô thị, đất xây dựng đô thị.

- Bổ sung quyền và nghĩa vụ của người giao đất, người được sử dụng đất ngầm.

- Cần bổ sung những điều cụ thể việc sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị, kể cả trong Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng.

- Bổ sung quy định xây dựng ngầm chi tiết.

- Sớm có quy định về thu hồi, giải phóng mặt bằng, quy hoạch khai thác sử dụng không gian ngầm trong Luật Đất đai sửa đổi.

- Sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn quản lý sử dụng đất đất dưới lòng đất.

- Trong Luật Đất đai sửa đổi cần nêu rõ việc lập kế hoạch sử dụng đất dựa trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất của đồ án quy hoạch đô thị và đồ án quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt trước đó để tránh chồng chéo.