Nhà kho Rạng Đông cháy từng xin xây chung cư: Góc khuất phơi lộ?

Xin di dời xây chung cư chưa được chấp thuận

Sau vụ cháy nhà máy Rạng Đông, Chủ tịch UBND TP Hà Nội yêu cầu khẩn trương di dời nhà máy đến cơ sở sản xuất mới. Dư luận đặt biệt quan tâm “lô đất vàng” 5,7 ha này sẽ được sử dụng vào mục đích gì?

Mới đây, một góc khuất vừa được hé lộ, hai năm qua, Công ty Rạng Đông từng xin di dời nhà máy để xây chung cư nhưng không được Hà Nội chấp thuận.

Cụ thể, vào tháng 5/2017, Công ty Rạng Đông đề nghị UBND TP Hà Nội cho phép được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại số 87 - 89 Hạ Đình (hiện đang là trụ sở nhà máy Rạng Đông) và muốn di dời cơ sở sản xuất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà máy Rạng Đông và lập Quy hoạch phân khu đô thị H2-3.

Trước đó, năm 2015, UBND TP Hà Nội ban hành quyết định 6665về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị H2-3, tỷ lệ 1/2000. Theo quyết định này, khu đất quanh nhà máy Rạng Đông (nơi vừa xảy ra vụ cháy) nằm trong Quy hoạch phân khu đô thị H2-3.

Khu đất này gồm các nhóm đất: 1 ô đất công cộng (kí hiệu CC), 1 ô đất cây xanh (kí hiệu CX), 2 ô đất trường học (1 trường trung học phổ thông, 1 trường tiểu học, kí hiệu TH), 1 ô đất hỗn hợp (kí hiệu HH) và 1 ô đất trống (chưa được quy hoạch làm gì).

Theo nguyên tắc quy hoạch, khu đất hỗn hợp được ưu tiên bố trí các chức năng thương mại, dịch vụ công cộng. Việc bố trí một phần căn hộ phải đảm bảo được cấp thẩm quyền chấp thuận, đồng thời, đảm bảo các điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực và chỉ dành để phục vụ dân cư khu vực.

Như vậy có hai khả năng xảy ra nếu di dời nhà máy Rạng Đông sẽ được quy hoạch đất làm công cộng, cây xanh, trường học hoặc sẽ xây toà nhà hỗn hợp, văn phòng, thương mại hoặc chung cư nếu được cấp phép.

Để thực hiện kế hoạch biến khu đất thành chung cư, ngoài việc gửi văn bản xin được cho phép lập quy hoạch chi tiết 1/500 tại khu đất 87 - 89 Hạ Đình, tháng 9/2018, Công ty Rạng Đông đã xin bổ sung ngành nghề là kinh doanh bất động sản,quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê và tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, đến nay, các sở, ngành của thành phố Hà Nội không đưa nhà máy Rạng Đông vào danh mục cơ sở ô nhiễm phải di dời trước năm 2020 và không cho doanh nghiệp này được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, ngày 24/8/2018, Sở KH&ĐT Hà Nội có văn bản số 5133/KH&ĐT –NNS nêu rõ, Ban cán sự Đảng UBND thành phố đã có Báo cáo số 22-BC/BCS ngày 16/1/2018 trình Thành ủy về việc thực hiện lập danh mục, xác định tiêu chí, lộ trình và biện pháp di dời các cơ sở công nghiệp gây ô nhiễm môi trường và không phù hợp quy hoạch ra khỏi khu vực các quận nội thành, trong đó tổng hợp khu đất 87 - 89 Hạ Đình không nằm trong danh mục đã báo cáo”.

Do vậy, việc nhà máy Rạng Đông di dời cơ sở sản xuất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tổ chức lập quy hoạch chi tiết tại khu đất 87 – 89 Hạ Đình là không có cơ sở và cần chờ hướng dẫn của cấp có thẩm quyền.

Dư luận đặt câu hỏi, khu đất 5,7 ha nhà xưởng của Công ty Rạng Đông đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt là đất công cộng và đất hỗn hợp xây nhà ở. Thủ tướng đã yêu cầu các nhà máy di dời khỏi nội đô mà nhà máy Rạng Đông lại không nằm trong danh mục di dời và vì sao Hà Nội không cho doanh nghiệp này được chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Theo tìm hiểu của PV Kiến Thức, lô đất Công ty Rạng Đông đang sở hữu rộng 57.416m2 (khoảng 5,7ha) được ví như đất vàng trong nội đô Hà Nội, trong đó 56.896m2 đất thuê 30 năm, 520m2 đất thuê hàng năm.

Để chuyển đổi công năng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phải căn cứ vào quy hoạch của TP Hà Nội, nếu quy hoạch cho phép xây dựng chung cư, văn phòng thì mới được thực hiện. Tuy nhiên, theo chứng khoán BIDV (BSC), Rạng Đông đã nhận được sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền tự do chuyển đổi mục đích khu đất. Giá trị khu đất cũng không được hạch toán như một tài sản của công ty. BSC cho rằng nếu chuyển nhượng khu đất, Rạng Đông có thể thu được lãi.

Một ví dụ từ thực tế cho việc chuyển đổi công năng như lô đất của Cao su Sao Vàng rộng 6,2 ha trên trục đường Nguyễn Trãi. Khu đất này nằm cách Rạng Đông khoảng 300m, đã được dần định hình khi Tập đoàn Hóa chất Việt Nam (Vinachem) tổ chức bán đấu giá Công ty cổ phần cao su Sao Vàng (SRC) tháng đầu tháng 7/2019. Một số cổ đông đã mua lại 15% cổ phần với giá gần 200 tỷ đồng. Hiện tài sản lớn nhất của SRC chính là khu đất rộng 6,2 ha tại Nguyễn Trãi, có thể phát triển thành khu đô thị trong tương lai. Giả sử các nhà đầu tư đấu giá cổ phần SRC chủ yếu nhắm đến lô đất 6,2 ha, giá thị trường của lô đất vào khoảng 1.300 tỷ đồng.

Dù lô đất của Rạng Đông nằm sâu hơn nhưng nếu chuyển nhượng lô đất này, lô đất vàng Rạng Đông cũng hoàn toàn có thể đem về một số tiền lên đến cả nghìn tỷ đồng.

Trong trường hợp được phép xây chung cư, văn phòng, thương mại, thì nguồn thu cũng “bộn tiền”. Đối chiếu thực tế như Royal City cách đó không xa, căn hộ Royal City thường không tính theo giá bán/m2 mà tính theo căn hộ. Tuy nhiên, với những căn đẹp góc ở R3 hoặc những căn R6 giá có thể lên đến 52 – 56 triệu/m2, với những căn hộ tòa R1, R2,R4, R5 (trừ căn góc) giá bán thấp hơn từ hơ 38 triệu/m2 đến 45 triệu/m2. Theo đó, căn 1 phòng ngủ có giá bán; 2.4 tỷ – 3 tỷ/căn, căn 2 phòng ngủ; 3 tỷ 4 đến 6 tỷ/căn, căn 3 phòng ngủ; 4.8 tỷ đến 10 tỷ/căn, căn 4 phòng ngủ lên đến 7 tỷ – 15 tỷ/căn. Dù nằm ở vị trí không đẹp như Royal City nhưng nếu được xây dựng chung cư thì giá tại khu đất vàng Rạng Đông cũng không thấp hơn là mấy, chí ít cũng từ 45 đến 50 triệu/m2 nên hứa hẹn sẽ kiếm bộn tiền từ dự án này.

Tuy nhiên, vẫn là câu chuyện giả thiết khi thực tế, việc Rạng Đông xin điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng lô đất vẫn chưa được các sở, ngành của thành phố Hà Nội đồng ý. Đồng nghĩa với việc, số phận khu đất vàng này vẫn chưa được định đoạt.