Không phải sổ đỏ nào cũng ghi tên đầy đủ cả gia đình

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường có hiệu lực hiệu lực từ 5/12/2017 đang gây nóng dư luận quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất đang gây nóng dư luận bởi quy định tại khoản 5, điều 6 của thông tư khi nhiều người cảm thấy như phức tạp hơn và có gì chưa ổn.

Cụ thể, nội dung chính của Khoản 5 này là bổ sung việc ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau này gọi là Giấy chứng nhận) đối với trường hợp hộ gia đình. Nội dung cụ thể là “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”.

Trên thực tế lo ngại của nhiều người về quy định trên không phải không có cơ sở khi quy định này bộc lộ những bất cập chưa được quy định một cách chi tiết như trường hợp được nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cứ ai là thành viên trong hộ mà có tên trong quyết định giao đất thì phải ghi lên Giấy chứng nhận cho đủ.

Bởi, sổ đỏ liên quan liền với đất và tài sản gắn trên đất, đồng nghĩa sẽ liên quan nhiều đến việc khó xác định ai trong hộ có quyền đối với bất động sản khi chuyển quyền bất động sản trên thị trường, có cần phải xác nhận tất cả các thành viên trong sổ đỏ khi những thành viên ở rất xa nhau? Bởi theo luật về dân sự thì phải cần bản xác nhận có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình...

PV Kiến Thức đã có cuộc trao đổi với GS -TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường về những bất cập của quy định trên.

Trước hết, đây là một hướng dẫn bổ sung đối với việc ghi trên Giấy chứng nhận hoàn toàn phù hợp với pháp luật về dân sự. Bản chất ở đây phải hiểu là chỉ ghi tên “những thành viên khác trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nhiều người, trong đó có cả một số phóng viên không lưu tâm tới ý này mà hiểu đơn giản là ghi tên chồng, tên vợ xong phải ghi tất cả mọi người trong hộ lên Giấy chứng nhận.

Hiểu như vậy là hoàn toàn sai với bản chất của hướng dẫn là phải ghi đầy đủ tên mọi người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Đây là những nhầm lẫn về nhận thức khá tai hại. Thực ra, Thông tư chỉ bắt ghi đủ mọi người có chung quyền thôi.

- Theo giáo sư, lý do gì quy định trên lại bắt ghi thêm các thành viên trong gia đình trên sổ đỏ khi trước đây chỉ cần ghi có tên vợ và tên chồng?

Sự thực, ghi như trước đây là chưa đủ, nhất là khi có người con nào đó cũng cùng bố mẹ tạo nên nhà đất chung. Một khái niệm “hộ gia đình” chung chung, không chi tiết làm cho khó xử lý nhiều khiếu kiện trên thực tế.

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về giải quyết nợ xấu bằng giải pháp cho phép phát mại tài sản bất động sản thế chấp tại các ngân hàng. Nhiều trường hợp không thực hiện được vì trên Giấy chứng nhận ghi là quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình ông…. và bà….” nên các con vin vào từ “Hộ gia đình” để chứng minh các con có quyền ở đó mà không cho phép bán bất động sản đã thế chấp. Khi pháp luật đã quy định rõ phải ghi đủ tên người có chung quyền thì chỉ ai có tên trên Giấy chứng nhận mới có quyền đối với bất động sản đó.

Trên thực tế triển khai, cũng xuất hiện những bất cập nhất định mà cần những quy định chi tiết hơn. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cứ ai là thành viên trong hộ mà có tên trong quyết định giao đất thì phải ghi lên Giấy chứng nhận cho đủ. Trường hợp này dễ giải quyết.

Đối với trường hợp nhận chuyển quyền bất động sản trên thị trường, khi đó căn cứ nào để xác định ai trong hộ có quyền đối với bất động sản đó là vấn đề phức tạp cần được đặt ra. Chỉ người ký hợp đồng mua bất động sản và vợ hoặc chồng người đó xác nhận là đủ hay phải có xác nhận của tất cả thành viên trong gia đình. Theo pháp luật dân sự thì phải cần bản xác nhận có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình. Hơn nữa, càng phức tạp đối với các gia đình trong tình trạng “cơm không lành, canh không ngọt”, hay những ai vài lần ngồi xe hoa mà có “con anh, con tôi, con chúng ta”. Người dân e ngại chính là ở chỗ này, nhiều khi tới mức bất khả thi trên thực tế. Nếu không hướng dẫn cụ thể, các địa phương sẽ có thể thực thi khác nhau, thậm chí làm khó cho dân.

Tất nhiên, cũng có cách làm cho vấn đề đơn giản hơn. Người nhận chuyển quyền nhà đất đừng xin cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình mĩnh nữa mà xin cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản chung của hai vợ chồng. Lúc đó sẽ thoát khỏi thuật ngữ “hộ gia đình” làm vướng víu mọi chuyện. Cách làm này phù hợp pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và cả pháp luật về bình đẳng giới, pháp luật về hôn nhân và gia đình.