Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có kiến nghị một số giải pháp để bảo đảm chất lượng công trình xây dựng và an toàn PCCC cho “chung cư mini” gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Bộ Xây dựng.
Không nên cấm chung cư mini
Bày tỏ sự đau buồn chia sẻ nỗi đau thương, mất mát, tổn thất không gì có thể bù đắp được đối với gia đình của 56 nạn nhân tử nạn và 37 người bị thương trong vụ cháy kinh hoàng, thảm khốc tại chung cư mini số 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội, HoREA cho rằng, vụ cháy này và một số vụ cháy trước đó, tiếp tục gióng lên “hồi chuông báo động” và đặt ra yêu cầu cấp bách xây dựng hoàn thiện thể chế pháp luật về nhà ở, về xây dựng, đầu tư, kinh doanh BĐS, PCCC…
 |
| Chung cư mini số 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ bị cháy khiến 56 người tử vong |
Tán thành ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại cuộc họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 20/9 “dứt khoát không luật hóa chung cư mini trong Luật Nhà ở”, tuy nhiên, HoREA xin đề nghị chỉ dứt khoát không luật hóa nhà chung cư mini “biến tướng”, không hợp thức hóa các sai phạm của nhà chung cư mini “biến tướng” trong Luật Nhà ở.
HoREA đề nghị “nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini”, bởi lẽ “nhà chung cư mini” là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội hiện nay và trong nhiều thập niên sau này, do có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều đối tượng trong xã hội là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư.
Dẫn số liệu khảo sát nhanh từ 15-21/9 lấy ý kiến của 12.000 người về câu hỏi “Theo bạn, có nên tồn tại chung cư mini nữa không?” do một cơ quan báo chí công bố kết quả ngày 22/9 có đến 57% trả lời “có” và có 43% trả lời “không”, HoREA cho rằng, cần “tỉnh táo, suy xét lý tính” trước kết quả khảo sát này. Bởi cuộc khảo sát được thực hiện ngay sau thảm kịch cháy “nhà chung cư mini” vào đêm 12/9 nên có thể bị yếu tố “cảm xúc” chi phối rất nhiều và cũng chưa rõ việc “lấy mẫu” khảo sát có tính đại diện và có lấy ý kiến đối tượng là người đang sinh sống trong “nhà chung cư mini” hoặc đang có ý định mua, thuê “nhà chung cư mini” hay không ?!
HoREA cho rằng, từ thực tế cả nước có hàng ngàn “nhà chung cư mini” với hàng chục ngàn người đang sinh sống và nhu cầu thuê, mua căn hộ “nhà chung cư mini” trong xã hội rất lớn “buộc” chúng ta phải rất tỉnh táo, sáng suốt lựa chọn giải pháp “nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini”. các nước trên thế giới đều cho phép nhưng phải quản lý thật chặt chẽ loại “nhà chung cư mini” này để bảo đảm an toàn PCCC và phát triển lành mạnh.
Thời điểm thuận lợi để xây dựng quy định pháp luật đầy đủ
Theo HoREA, hiện là thời điểm rất thuận lợi để xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý loại “nhà chung cư mini”, bởi lẽ Quốc hội Khóa 15 tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10-11/2023 dự kiến xem xét, thông qua nhiều luật, trong đó có Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và một số luật liên quan để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
HoREA đề nghị bổ sung quy định thật “chặt chẽ” đối với loại “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini”, đồng thời với sửa đổi một số quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật PCCC... để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước, để “nhà chung cư mini” phát triển an toàn, lành mạnh.
Trong đó, cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng “nhà chung cư mini” phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình “nhà chung cư mini”, bao gồm công trình PCCC.
Bổ sung quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ “nhà chung cư mini” phải đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật; bổ sung quy định về quản lý vận hành “nhà chung cư mini” tương tự như quản lý vận hành “nhà chung cư” và Bộ Xây dựng bổ sung “quy chuẩn kỹ thuật về nhà chung cư mini” vào “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” thì sẽ quản lý chặt chẽ và phát triển loại “nhà chung cư mini” an toàn, lành mạnh.
HoREA chỉ ra tình trạng “nở rộ” loại “nhà chung cư mini” đi liền với các bất cập, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với loại “nhà chung cư mini” trong nhiều năm qua đã dẫn đến tình trạng phát triển “vượt ngoài tầm kiểm soát” và có “lỗ hổng, sơ hở” cho giới “đầu nậu” kinh doanh trục lợi. Nguyên nhân chủ quan là do các quy định pháp luật hiện hành chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, thống nhất.
HoREA nhận thấy, “chung cư mini” không phải là “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường BĐS phát triển “nóng” trước đây như ý kiến của một số chuyên gia, mà “nhà chung cư mini” có căn hộ để cho thuê hoặc để bán là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới.
Bên cạnh đó, cho đến khi thực hiện được mục tiêu của Đảng đặt ra là đến năm 2045, nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao lúc đó nhu cầu “nhà chung cư mini” vẫn tồn tại. Ngay tại các nước công nghiệp phát triển hiện nay vẫn có loại “nhà chung cư mini”.
Do vậy, HoREA đề nghị Nhà nước “nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini”, không nên vì “không quản được thì cấm”, mà nhiệm vụ cấp bách là cần phải xây dựng khuôn khổ pháp luật đồng bộ, thống nhất để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với loại “nhà chung cư mini” để phát triển an toàn, lành mạnh.
HoREA chỉ ra một số dấu hiệu vi phạm trong vụ chung cư mini bị cháy:
Theo HoREA, trong khi chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố kết luận về chấp hành pháp luật trong việc đầu tư, xây dựng, PCCC, kinh doanh cho thuê tại “nhà chung cư mini” số 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội, qua thông tin báo chí cho thấy đã có một số dấu hiệu vi phạm pháp luật về xây dựng, về PCCC, về kinh doanh cho thuê căn hộ.
Thứ nhất, có dấu hiệu vi phạm trong việc cấp Giấy phép xây dựng và một số hạn chế, bất cập trong công tác quản lý nhà nước của địa phương đối với “chung cư mini”.
HoREA cho rằng, người có thẩm quyền của UBND quận Thanh Xuân cấp Giấy phép xây dựng số 89-2015/GPXD ngày 11/3/2015 cho lô đất có diện tích 240 m2 cho phép mật độ xây dựng 70% có dấu hiệu không phù hợp với Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/04/2008 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, mã số QCXDVN 01:2008/BXD, tại Bảng 2.6 quy định “mật độ xây dựng thuần (nét-tô) tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…) > 200 m2 ≤ 300 m2” là 60%.
Căn cứ quy định này lẽ ra Giấy phép xây dựng 89-2015/GPXD chỉ được cho phép mật độ xây dựng tối đa 60%, chứ không phải là 70%.
Bên cạnh đó, người có thẩm quyền của UBND quận Thanh Xuân đã cấp GPXD số 89 cho “nhà ở riêng lẻ” có nhiều tầng (dưới 7 tầng) trở thành “nhà chung cư mini” trong ngách sâu, xe chữa cháy không tiếp cận được là không phù hợp với quy định về cấp phép xây dựng, về PCCC đối với công trình xây dựng có nhiều tầng, nhiều căn hộ, có nhiều người sử dụng, có thể đã không phù hợp với quy hoạch xây dựng, đô thị và cơ sở hạ tầng khu vực.
Người có thẩm quyền của UBND quận Thanh Xuân chưa chú ý việc chủ nhà chia các “căn hộ mini” khi xem xét hồ sơ xin cấp GPXD cho “nhà ở riêng lẻ” được xây dựng thành “nhà chung cư mini”.
Thứ hai, có dấu hiệu vi phạm về quản lý trật tự xây dựng, về kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng và việc kinh doanh cho thuê của chủ “nhà chung cư mini”.
Cụ thể, người có thẩm quyền của quận Thanh Xuân và các cơ quan liên quan và phường Khương Đình có thể đã chưa thực hiện đầy đủ công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn trong suốt thời gian chủ nhà thi công xây dựng công trình và cả trong công tác kiểm tra nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, nhất là công trình PCCC.
Cơ quan chính quyền của địa phương có thể đã chưa quyết liệt xử lý hành vi vi phạm trật tự xây dựng của chủ sở hữu công trình, kể cả việc thực hiện Quyết định cưỡng chế của UBND quận Thanh Xuân (nếu có).
Người có thẩm quyền của UBND quận Thanh Xuân và phường Khương Đình có thể đã chưa chú ý quản lý hoạt động kinh doanh cho thuê “căn hộ mini” của chủ nhà, chưa kiểm soát, quản lý chặt chẽ người sinh sống, lưu trú tại “nhà chung cư mini”. Bởi lẽ, mọi vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn, cấp phường đều nắm rõ “như lòng bàn tay” nên phải xử lý vi phạm được ngay từ khi bắt đầu, nhưng vẫn có tình trạng cơ quan chính quyền “chỉ lập biên bản cho có”.
Bên cạnh đó, chủ công trình “nhà chung cư mini số 37” có dấu hiệu vi phạm về trật tự xây dựng trong quá trình thi công xây dựng, trái với GPXD.
Cụ thể, chủ công trình quá tham nên đã xây dựng trên 100% diện tích đất khuôn viên là 240 m2 trong khi Giấy phép xây dựng chỉ cho phép căn xây dựng 167,4 m2, mật độ xây dựng 60%.
Nếu chủ nhà xây dựng đúng GPXD trên diện tích 167.4 m2 thì vẫn còn đến 72,6 m2 đất thông hành địa dịch (đất trống) để xây dựng thang thoát hiểm bên bán ngoài tòa nhà, thậm chí có thể xây dựng cả chỗ để xe máy bên ngoài tòa nhà thì có thể không gây hậu quả thảm khốc như vụ cháy vừa qua.
Nếu GPXD 89-2015/GPXD chỉ cho phép mật độ xây dựng của “chung cư mini” này là 60% (đúng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam) thì diện tích xây dựng chỉ có 144 m2 và diện tích đất thông hành địa dịch (đất trống) sẽ còn đến 96 m2.
Chủ công trình quá tham nên đã xây dựng vượt số tầng làm tăng diện tích sàn xây dựng, tăng diện tích sàn sử dụng để kinh doanh, tăng số người cư trú: Cụ thể tăng thêm 1 tầng hầm, 2 tầng nổi dẫn đến công trình có tổng số 9 tầng.
Chủ công trình đã xây dựng cầu thang bộ thông tầng từ hầm để xe máy lên các tầng căn hộ là không đúng quy định về PCCC do cầu thang bộ cũng là 1 “lối thoát hiểm” bên trong tòa nhà thì phải là “cầu thang kín” dẫn ra mặt ngoài “nhà chung cư mini” và cầu thang bộ này còn phải được trang bị máy phát điện dự phòng để bơm không khí tươi vào cầu thang bộ để duy trì áp suất không khí dương (+) để ngăn khói sục vào cầu thang bộ nếu xảy ra cháy.
Chủ “nhà chung cư mini” có thể đã chưa được kiểm tra nghiệm thu công trình, nhưng đã đưa vào sử dụng và kinh doanh cho thuê đến 45 “căn hộ mini”.
>>> Mời độc giả xem thêm video Chàng shipper lao vào biển lửa cứu người vụ cháy chung cư mini
Hải Ninh