UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024, quy định các nội dung quan trọng liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố.
 |
| Ảnh minh hoạ. Nguồn cafef.vn |
Quyết định này có hiệu lực từ ngày 7/10/2024, áp dụng cho các cơ quan nhà nước, người sử dụng đất theo Luật Đất đai và các bên liên quan trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.
Một trong những điểm đáng chú ý của quyết định này là các tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất dưới 2ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất sang mục đích khác.
Để thực hiện chuyển đổi, người sử dụng đất cần có phương án trồng rừng thay thế hoặc hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền trồng rừng theo quy định về lâm nghiệp; đồng thời, phải có phương án sử dụng tầng đất mặt phù hợp với pháp luật về trồng trọt.
Quyết định cũng đề cập đến việc rà soát, công bố công khai danh mục và quy trình giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp hoặc nằm xen kẹt, không có đường giao thông kết nối do Nhà nước quản lý.
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện sẽ chủ trì việc đo đạc, xác định các thửa đất này và đề xuất phương án sử dụng phù hợp, báo cáo UBND cấp huyện. Trong đó, các thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt sẽ ưu tiên cho mục đích công cộng. Nếu không phù hợp, các thửa đất này có thể được giao hoặc cho thuê cho người sử dụng đất liền kề.
Danh mục các thửa đất này phải được công khai trong vòng 10 ngày làm việc sau khi phê duyệt, thông qua cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện và xã.
Thông tin cũng được thông báo trên báo chí, truyền hình và hệ thống truyền thanh cấp xã, đồng thời niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, khu vực công cộng.
Quyết định còn quy định rõ về việc công nhận quyền sử dụng đất ở đối với các thửa đất được hình thành trước và sau các thời điểm quan trọng.
Đối với thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980, diện tích công nhận đất ở sẽ bằng 5 lần hạn mức giao đất ở tối đa nhưng không vượt quá diện tích thực tế.
Đối với thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, hạn mức công nhận sẽ khác nhau tùy thuộc vị trí địa lý của thửa đất. Ví dụ, các quận có hạn mức 120m², còn các xã miền núi là 500m2.
Về tách thửa đất ở, tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m².
Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m², ở vùng trung du là 100m², vùng miền núi là 150m². Điều này nhằm bảo đảm quy hoạch hợp lý, tránh chia nhỏ thửa đất quá mức.
Đối với đất phi nông nghiệp, việc tách thửa phải tuân thủ các điều kiện khắt khe.
Đất thương mại, dịch vụ tại phường, thị trấn phải có chiều dài và chiều rộng tối thiểu từ 4m và 10m trở lên, với diện tích ít nhất là 400m².
Tại các xã, diện tích tối thiểu là 800m² cho đất thương mại, dịch vụ.
Đất phi nông nghiệp không thuộc nhóm thương mại, dịch vụ cần diện tích tối thiểu 1.000m² tại phường, thị trấn và 2.000m² tại các xã.
Riêng đất nông nghiệp, thửa đất trồng cây hằng năm tại phường, thị trấn cần diện tích tối thiểu 300m², cây lâu năm 500m² và rừng sản xuất 5.000m². Tại các xã, diện tích tương ứng là 500m², 1.000m² và 5.000m². Quy định này giúp bảo đảm quy mô canh tác hợp lý, tránh việc chia nhỏ gây khó khăn cho sản xuất nông nghiệp.
Nếu người sử dụng đất muốn dành một phần để làm lối đi, thửa đất phải bảo đảm lối đi có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên tại phường, thị trấn và từ 4m trở lên tại các xã. Sau khi tách, thửa đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về loại đất quy định trong Luật Đất đai.
Theo ThS, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), nếu nhìn từ phương diện quản lý đô thị, việc nâng các điều kiện tách thửa như dự thảo nhằm giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội vốn đã quá tải ở Thủ đô; hướng đến các yếu tố phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Tuy nhiên, Hà Nội là một đô thị dân số đông, quỹ đất trong nội đô hạn hẹp. Việc yêu cầu các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều người dân.
Việc siết chặt điều kiện tách thửa hướng tới hạn chế phân lô tràn lan, manh mún, phá vỡ quy hoạch. Việc siết chặt, không cho phép phân lô bán nền là một biện pháp có tác động lớn đến thị trường nhà đất.
Đây là cơ sở quan trọng để ngăn chặn việc cá nhân lách luật, kinh doanh bất động sản núp bóng kiểu “phân lô” riêng lẻ nhưng không làm ảnh hưởng đến các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất trong việc tách thửa đất.
Bình Nguyên (t/h)