“Đuổi khách trọ giữa mùa COVID-19 là không có lương tâm“

Hình ảnh chủ nhà trọ giữ 50 triệu đồng tiền cọc, đuổi khách ra khỏi nhà.

Dưới góc độ pháp lý, theo quy định của bộ luật dân sự thì hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê. Về nguyên tắc, khi thực hiện hợp đồng thuê nhà thì các bên phải tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng như thời hạn thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ các bên, việc chấm dứt hợp đồng,…, tuy nhiên các điều khoản này phải phù hợp quy định pháp luật.

Trong trường hợp nội dung hợp đồng không quy định cụ thể thì trong trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ áp dụng theo Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và các văn bản pháp luật khác có liên quan để giải quyết.

Liên quan đến dịch COVID-19 hiện nay đã khiến hoạt động của các cơ sở kinh doanh ăn uống, vui chơi, giải trí, các cơ sở kinh doanh dịch vụ không thiết yếu phải đóng cửa theo yêu cầu của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này ảnh hưởng nghiêm trọng đến doanh thu của các cơ sở này. Đồng thời cũng ảnh hưởng đến các hoạt động khác trong xã hội, mọi hoạt động kinh doanh đều ngưng trệ, khó khăn, những người đi thuê nhà gần như không còn thu nhập để trả tiền thuê nhà nữa thậm chí nếu tình trạng kéo dài có thể gây thua lỗ, phá sản.

Tuy nhiên, trong bối cảnh này, các cơ sở kinh doanh vẫn phải chịu chi phí thuê nhà, thuê mặt bằng, gánh nặng về chi phí mặt bằng, nhân viên và các khoản chi phí tháng khiến nhiều cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ có ý định trả mặt bằng để giảm lỗ. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng giữa các bên có điều khoản cụ thể về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng khi xảy ra dịch bệnh,… hoặc điều khoản về việc giảm, miễn tiền thuê trong tình hình dịch bệnh,…. thì sẽ thực hiện theo điều khoản trong hợp đồng đó.

Còn trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản cụ thể về vấn đề này thì để đảm bảo quyền lợi của mình, bên thuê nhà có thể căn cứ theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự về việc thực hiện hợp đồng theo hoàn cảnh thay đổi cơ bản để đề xuất, thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về giá thuê, thời hạn thuê,... với bên cho thuê như sau:

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn Phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP Hà Nội.

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, trong trường hợp này, bên thuê nhà cần phải chứng minh về việc hoàn cảnh thay đổi, như đã dùng nhiều cách để nhằm khắc phục tuy nhiên vì dịch bệnh nên tình hình kinh doanh không thay đổi. Đồng thời cần thống kê lại số liệu doanh thu, thu nhập trước khi xảy ra dịch bệnh và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch để chứng minh việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên.

Ngoài ra, bên thuê nên chủ động thông báo với bên cho thuê về những khó khăn trong tinh hình hiện tại, về ảnh hưởng của đại dịch đến việc kinh doanh không như mong muốn và từ đó khó có thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng, về những thiệt hại phải gánh chịu khi xảy ra đại dịch, từ đó đàm phán và đề xuất miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong thời gian xảy ra dịch bệnh COVID-19 theo quy định tại khoản 2 Điều 420 Bộ luật dân sự.

Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết về việc chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Tuy nhiên, trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Còn người thuê không được tự ý hủy bỏ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu không có thỏa thuận hoặc không thuộc trường hợp theo quy định pháp luật.