Đền bù, hoán đổi đất cho dân Thủ Thiêm của TP HCM có hợp lý?

Tại buổi họp báo chiều 14/8 triển khai kế hoạch của UBND TP.HCM thực hiện Kết luận 1037 của Thanh tra Chính phủ về Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan nhấn mạnh phương án bồi thường người dân có đất trong khu 4,39 ha ngoài ranh “có lợi cho người dân”.

Cụ thể, theo Chủ tịch UBND quận 2 Nguyễn Phước Hưng (Tổ trưởng công tác liên ngành liên quan KĐTM Thủ Thiêm) cho biết, tổ công tác tính đền bù theo quy chiếu hệ số, tức là vẫn tính giá thị trường không kiểm soát để làm cơ sở quy chiếu hệ số tỷ lệ diện tích đất được hoán đổi. Ví dụ, một m2 ở đường Trần Não (nằm trong khu 4,3 ha) sẽ hoán đổi được bao nhiêu mét vuông ở đường Lương Định Của. Tiếp theo là lấy giá đất nhà nước ban hành gần nhất liên quan đến những vị trí được đổi đất để tính hệ số quy đổi. Kết quả thẩm định gần tương đồng với con số mà đơn vị tư vấn đã tính.

Theo đó, một m2 đất mặt tiền Trần Não quy đổi đất mặt tiền đường Lương Định Của được 1,3 m2; đường số 4 (rộng 22 m) và đường A (rộng 24 m) được 1,7 m2; đường nội bộ (rộng 8 m) được 2,2 m2... Bốn tuyến đường này đều nằm trong khu 1,8 ha ở Bình Khánh mà quận 2 dự tính quy đổi đất.

Nguyên tắc quy đổi là, vị trí đất càng xa trung tâm quận 2 diện tích nhận được càng lớn. Nếu người dân đem bán diện tích đất đổi được, số tiền thu về tương đồng với diện tích đất bị thu hồi trong khu 4,3 ha ở thời điểm hiện tại.

Trao đổi với PV Kiến Thức về phương án bồi thường trên, Luật sư Đặng Văn Cường – Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, trường hợp ở Thủ Thiêm không phải là “đổi đất” mà là bồi thường bằng quyền sử dụng đất theo nguyên tắc và luật Đất đai đã quy định.

Cụ thể, đối với một dự án thu hồi đất thì người dân thường quan tâm đến hai quyết định chính gồm quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo đó, quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền sẽ dẫn đến tình huống người dân phải bàn giao lại đất cho nhà nước. Còn quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ quyết định đến quyền lợi của người dân khi nhà nước thu hồi đất.

Luật sư Đặng Văn Cường phân tích, khi bị thu hồi đất, nếu người dân cho rằng việc thu hồi đất là không có căn cứ, không đúng thẩm quyền hoặc không đúng trình tự, thủ tục luật định thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại khởi kiện đối với quy định này theo quy định pháp luật.

Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước chỉ thu hồi lại quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong một số trường hợp đặc biệt và phải bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Theo quy định của luật Đất đai, nhà nước chỉ được phép thu hồi đất trong một số trường hợp vì lợi ích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Còn các trường hợp khác, vì lợi ích của cá nhân hoặc của tổ chức thì không được phép áp dụng các biện pháp hành chính để thu hồi đất, nếu tổ chức, cá nhân nào muốn sử dụng đất của tổ chức, cá nhân khác thì phải thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất theo thủ tục dân sự, sau đó nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện thủ tục hành chính theo quy định pháp luật. Nghiêm cấm việc sử dụng công cụ hành chính để thu hồi đất phục vụ mọi lợi ích riêng của tổ chức, cá nhân.

Việc thu hồi đất cũng phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định, chứ không thể tuỳ tiện theo ý chí cá nhân của lãnh đạo địa phương. Nếu việc thu hồi đất không có căn cứ, không đúng thẩm quyền, không theo trình tự thủ tục luật định thì người sử dụng đất có thể khởi kiện để yêu cầu hủy bỏ quyết định thu hồi đất.

Theo quy định, các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh được quy định chi tiết, cụ thể tại điều 61, luật Đất đai năm 2013, còn các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại điều 62, luật Đất đai,

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Còn đối với việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong trường hợp việc thu hồi đất có căn cứ, đúng thẩm quyền, theo đúng trình tự, thủ tục luật định thì người sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất đó (nếu không tự nguyện chấp hành chế thu hồi đất) và tính toán đến quyền lợi của mình trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Luật sư Đặng Văn Cường dẫn giải điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định thì được bồi thường; Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Luật sư Đặng Văn Cường cho biết, theo nguyên tắc quy định tại điều 74 Luật Đất đai năm 2013, việc người dân Thủ Thiêm bị thu hồi đất để xây dựng đô thị mới nhằm phát triển kinh tế, xã hội, lợi ích công cộng... thì sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, ngoài ra người dân còn được hỗ trợ và được hưởng chính sách tái định cư theo quy định pháp luật.

Luật sư Cường nêu rõ, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đau năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai năm 2013 khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

- Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

- Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai năm 2013 thì được bồi thường về đất.

Ngoài quyền lợi về bồi thường thì người sử dụng đất còn được hưởng các quyền lợi hỗ trợ khác như: hỗ trợ việc làm, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ di chuyển... Đối với từng trường hợp, từng loại đất cụ thể khi nhà nước thu hồi đất.

Về nguyên tắc tính giá bồi thường, khi nhà nước thu hồi đất vào thời điểm nào thì sẽ bồi thường theo giá cả tại thời điểm đó. Giá cả bồi thường phải đảm bảo sát với giá thị trường.

Mỗi trường hợp bồi thường cụ thể thì phải căn cứ vào quy định của luật đất đai, của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quy định chi tiết tại các thông tư, quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi.

“Để bồi thường được đúng đắn, chính xác thì việc tiến hành kiểm điểm phải được thực hiện dân chủ, công khai, chính xác. Ngoài ra cần phải xác định rõ nguồn gốc đất của từng thửa đất căn cứ vào các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính liên quan đến quá trình sử dụng đất qua các thời kỳ, và các vật kiến trúc, cây trồng trên thực địa... Nếu việc thực hiện thủ tục thu hồi đất được công khai, dân chủ, khách quan, cán bộ thực hiện việc thu hồi có lương tâm phải có trách nhiệm thì quyền lợi của người dân mới được đảm bảo, mới có công bằng và bớt khiếu kiện”, Luật sư Đặng Văn Cường cho biết.

Luật sư Cường cho rằng, trường hợp không đồng ý với việc thu hồi đất, với quyền lợi khi nhà nước thu hồi đất hoặc với trình tự thủ tục thu hồi đất thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Quyền lợi của mỗi thửa đất, mỗi hộ dân, mọi người sử dụng đất là khác nhau căn cứ vào diện tích đất, loại đất, nguồn gốc đất và các tài sản gắn liền với đất. Bởi vậy, trong trường hợp khu đất bị thu hồi theo quy định pháp luật thì quyền lợi của mỗi người sử dụng đất sẽ thể hiện thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Người sử dụng đất cần kiểm tra, xem xét và hiểu rõ từng phần, từng mục trong phương án bồi thường. Nếu không rõ thì có thể nhờ các luật sư, chuyên gia giải thích, tư vấn. Nếu quyền lợi không được đảm bảo thì có thể khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

“Vụ việc xảy ra ở Thủ Thiêm đã nhiều năm qua khiến nhiều người dân bức xúc, phải sống cảnh màn trời chiếu đất, đi khiếu kiện nhiều năm gây tổn thất nặng nề về sức khỏe, tài sản, làm xáo trộn đời sống, ảnh hưởng đến tương lai, hạnh phúc của nhiều người. Bởi vậy việc giải quyết quyền lợi của người dân khi thu hồi đất tại Thủ Thiêm, TP HCM phải hết sức thận trọng, quá trình thực hiện thủ tục phải thực sự dân chủ, công khai mới đảm bảo được quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân. Dư luận và người dân đang rất mong chờ các hành động cụ thể, thiết thực, chính xác của chính quyền nơi đây để sớm giải quyết dứt điểm, đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của các hộ dân nơi đây”, Luật sư Đặng Văn Cường cho hay.