Chuyên gia pháp lý chỉ sự bất thường vụ đấu giá đất ở Hoài Đức

Phiên đấu giá 19 lô đất ở khu Lòng Khúc xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội) kết thúc với giá trúng cao kỷ lục, có lô lên tới 133,3 triệu đồng/m2 so với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng,gấp hơn 18 lần, thu hút sự chú ý của dư luận.

Mới đây, trao đổi với báo chí, đại diện Sở TN&MT Hà Nội cho biết, Sở đang phối hợp với cơ quan công an và một số đơn vị chức năng thu thập, xác minh để làm rõ nghi vấn một nhóm nhà đầu cơ đã cố tình "thổi giá", kích sóng đất nền thông qua đấu giá đất.

Theo sở này, theo dõi các phiên đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội trong thời gian qua như: Mê Linh, Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng…ghi nhận việc nhiều lô đất được trả giá cao gấp nhiều lần trong các phiên đấu giá.

Sở TN&MT Hà Nội nhận định, hiện tượng này có thể khiến đất nền ngoại thành Hà Nội “sốt ảo”, gây nhiễu loạn và bất ổn thị trường BĐS.

Phân tích từ phiên đấu giá 19 lô đất mới đây ở xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội), Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm đã chỉ ra nhiều yếu tố bất thường nổi bật gồm giá khởi điểm thấp, giá trúng đấu giá cao đột biến và quy trình tổ chức kéo dài xuyên đêm. Những yếu tố này không chỉ tạo ra sự quan tâm mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch và công bằng của phiên đấu giá.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, một trong những điểm đáng chú ý là giá khởi điểm cho các lô đất chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2, được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (K) theo Quyết định 30/2019 của thành phố. Bảng giá đất, thường thấp hơn giá thị trường thực tế, đã dẫn đến giá khởi điểm thấp hơn so với giá trị thực của các lô đất.

Điều này cho thấy có sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trị thị trường, dẫn đến mức giá trúng đấu giá cao hơn gần 18 lần so với giá khởi điểm. Mức giá trúng cao đột biến, có lô lên đến hơn 130 triệu đồng/m2, phản ánh sự cạnh tranh gay gắt và kỳ vọng về giá trị BĐS trong tương lai. Tuy nhiên, sự chênh lệch lớn này cũng đặt ra câu hỏi về tính hợp lý và công bằng của quy trình định giá khởi điểm.

Luật sư Tú cho biết, quy trình đấu giá kéo dài xuyên đêm tại phiên đấu giá này cũng là sự bất thường. Bởi phiên đấu giá kéo dài đến rạng sáng là một hiện tượng không thường thấy trong các phiên đấu giá tài sản công.

Theo luật sư Trương Anh Tú, việc kéo dài phiên đấu giá có thể ảnh hưởng đến tính minh bạch và công bằng, khi người tham gia có thể bị ảnh hưởng về tinh thần, sức khỏe và khả năng ra quyết định. Sự kéo dài này có thể dẫn đến các quyết định thiếu sáng suốt và không phản ánh đúng ý chí của người tham gia. Điều này cũng có thể vi phạm quy định về thời gian tổ chức đấu giá, làm dấy lên nghi vấn về tính minh bạch của quá trình.

Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, phiên đấu giá đã đặt ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng.

Cụ thể, về giá khởi điểm quá thấp. Việc xác định giá khởi điểm thấp so với giá trị thị trường có thể gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và tạo sự bất công cho các nhà đầu tư khác. Cần có cơ chế cập nhật bảng giá đất sát với giá thị trường hoặc áp dụng phương pháp định giá khác khi đấu giá tài sản có giá trị lớn như đất đai.

Cùng với đó quy trình đấu giá kéo dài. Quy trình tổ chức đấu giá cần được xem xét để đảm bảo công bằng và minh bạch. Việc kéo dài phiên đấu giá không nên ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia và cần tuân thủ các quy định về thời gian.

Ngoài ra, sự chênh lệch lớn có thể là dấu hiệu của bất thường trong quá trình đấu giá, bao gồm khả năng thông đồng giữa các nhà đầu tư hoặc các hành vi không minh bạch khác. Cần có biện pháp giám sát và điều tra để đảm bảo quy trình đấu giá công bằng.

Phân tích thêm về các yếu tố góp phần đẩy giá đất cao, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, có yếu tố có thể giải thích sự gia tăng giá đất, đặc biệt là trong các phiên đấu giá như tại Hoài Đức.

Thứ nhất là tình yêu và giá trị truyền thống với đất đai. Trong văn hóa Việt Nam, đất đai luôn được coi là tài sản quý báu và biểu tượng của sự ổn định và thịnh vượng. Tâm lý này vẫn hiện diện mạnh mẽ, làm tăng giá trị đất trong mắt người dân.

Thứ hai, không gian sinh tồn hạn hẹp. Mật độ dân số cao, đặc biệt ở các khu vực đồng bằng sông Hồng, tạo ra nhu cầu lớn về đất ở. Sự khan hiếm đất đai trong các khu đô thị và vùng ven dẫn đến giá đất cao hơn do nhu cầu tăng.

Thứ ba là hiện tượng đầu tư và đầu cơ. BĐS là một kênh đầu tư an toàn và sinh lời cao. Khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán hoặc vàng gặp bất ổn, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang BĐS, dẫn đến tình trạng đầu cơ và giá đất tăng mạnh. Sự kỳ vọng vào giá trị BĐS tăng trong tương lai khiến nhiều người sẵn sàng chi trả mức giá cao để sở hữu tài sản.

Thứ tư là kỳ vọng vào phát triển hạ tầng. Các dự án phát triển hạ tầng như đường xá, khu công nghiệp, và dự án dân cư tại Hoài Đức tạo ra kỳ vọng về giá trị đất gia tăng trong tương lai. Nhà đầu tư và người dân tin rằng các dự án này sẽ làm tăng giá trị đất, dẫn đến việc đẩy giá đất hiện tại lên cao.

Thứ năm là tích tụ vốn và tiền mặt. Người dân Hà Nội có xu hướng tích lũy tiền mặt và dòng vốn từ các hoạt động kinh doanh khác. Khi có lượng vốn lớn nhưng không tìm được kênh đầu tư phù hợp, họ có thể chuyển sang đầu tư BĐS, đẩy giá đất lên cao. Đây là đặc điểm phổ biến ở các khu vực có nền kinh tế phát triển mạnh và tầng lớp trung lưu giàu có.

Thứ sáu, hiệu ứng đám đông. Khi nhiều người đầu tư vào bất động sản và giá đất bắt đầu tăng, có thể tạo ra hiệu ứng đám đông khi nhiều người khác cũng muốn tham gia vì lo sợ bỏ lỡ cơ hội. Điều này càng làm giá đất leo thang hơn nữa.

Thứ bảy, chiến lược đầu cơ của một số nhà đầu tư lớn. Một số nhà đầu tư hoặc tổ chức lớn có thể lợi dụng tình trạng sốt đất để đẩy giá lên cao thông qua việc mua gom đất ở các khu vực có tiềm năng, sau đó kích giá để thu lợi nhuận cao khi bán lại.

Từ những phân tích trên, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, phiên đấu giá đất tại Hoài Đức đã làm bộc lộ nhiều bất thường và đặt ra câu hỏi về tính minh bạch và công bằng trong quy trình đấu giá tài sản công.

Sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, quy trình tổ chức kéo dài xuyên đêm, và các yếu tố văn hóa, kinh tế, và tâm lý đều góp phần vào tình trạng giá đất cao bất thường.

Để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các phiên đấu giá đất trong tương lai, theo luật sư Tú, cần phải có cái nhìn toàn diện về các yếu tố ảnh hưởng, cập nhật cơ chế định giá, và tăng cường giám sát quy trình đấu giá. Việc điều chỉnh các cơ chế và quy định liên quan sẽ giúp bảo vệ lợi ích công, ngăn ngừa tình trạng sốt đất và đảm bảo sự công bằng cho tất cả các bên tham gia.