Thu giữ Saigon One Tower là "án lệ" xử lý nợ xấu BĐS

Cả chủ đầu tư cũ và mới của siêu dự án “trùm mền” Saigon One Tower (34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM) đều từ chối thông tin về bước triển khai tiếp theo của dự án này sau khi bị thu giữ xử lý nợ. Giới am hiểu về tòa nhà đã đắp chiếu gần 10 năm qua thì cho rằng việc xử lý của VAMC sẽ mở ra thời kỳ mới cho việc chuyển nhượng dự án và phá băng nợ xấu ngân hàng.

Dự án bắt đầu "sống" lại

Chiều 22/8, một ngày sau khi Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) công bố thu giữ tòa nhà để xử lý khoản nợ 7.000 tỷ đồng, trong khuôn viên dự án Saigon One Tower có thể thấy được sự rục rịch của dự án sao bao năm “đắp chiếu”.

Cổng dự án đã mở ra, một vài kỹ sư công trường đang vận hành thang máy chở vật liệu xây dựng lên xuống dự án. Bảo vệ dự án lập tức đóng cổng khi có người lạ quan sát. Người dân xung quanh cho biết mấy ngày qua có nhiều đoàn qua lại, đặc biệt có bóng dáng công nhân xuất hiện trở lại bên trong công trình.

Đáng chú ý, dự án đã chính thức bị VAMC công bố thu hồi để xử lý khoản nợ 7.000 tỷ, nhưng cổng dự án không bị niêm phong hay quản chế như thông tin bên ngoài.

Phía VAMC cho biết dự án này Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C chỉ sở hữu quyền sở hữu và quyền khai thác tầng hầm, khu trung tâm thương mại, khu văn phòng cho thuê, các công trình phụ và 14.954,8 m2 diện tích khai thác kinh doanh thực tế (diện tích thương phẩm) của khu căn hộ cao cấp. Diện tích này tương ứng từ tầng 7 đến tầng 28 của tòa nhà.

Theo thông tin, số diện tích còn lại từ tầng 29 trở lên thuộc phần sở hữu của Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) thông qua số vốn góp bằng tài sản đất. Tuy nhiên, một nguồn tin cho hay phía Saigontourist cũng đã dần thoái vốn thoát khỏi dự án tai tiếng này.

Lãnh đạo TP.HCM cho biết dự án này đã có chủ đầu tư mới và sẽ tái khởi động xây dựng khoảng 20% hạng mục còn lại trong tháng 10 tới.

Theo thông tin chưa chính thức, chủ đầu tư mới là Công ty CP phát triển Bất động sản Alpha King (Alpha King Real Estate Development JSC). Alpha King là một cổ phần với các cổ đông gồm Alpha King Investment Limited (trụ sở tại Hong Kong) giữ 93,3%, hai cổ phần còn lại thuộc về các nhân Li Yibin và Chiu Keung Kenneth, mỗi người nắm 3,3%.

Trước đó, chủ đầu tư mới của dự án cũng cho biết sẽ sớm khởi động xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2018 với thiết kế là một tổ hợp chung cư, văn phòng và thương mại cao cấp. Tuy nhiên, theo nghị quyết xử lý nợ xấu thì phía chủ đầu tư mới phải bảo đảm các quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp tại dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nói rằng đây là dự án bất động sản đầu tiên mà VAMC thu hồi nợ. Điều này sẽ mở ra một cơ chế mới về xử lý nợ xấu.

Với các khoản nợ xấu 300.000 tỷ đồng phải xử lý hồi 2016 cho đến 600.000 tỷ đồng phải xử lý đến năm 2020, trong đó 60-70% là các khoản nợ có tài sản đảm bảo bằng bất động sản, thì việc thu giữ này sẽ là bước tiếp theo để mở ra cơ chế đấu giá công khai, để các chủ đầu tư mới tiếp tục triển khai dự án. Riêng với Saigon One Tower, tổng số nợ dự án hiện nay là 7.000 tỷ đồng nên có thể số tiền đấu giá dự án sẽ cao hơn giá gốc.

“Quá trình xử lý dự án mang tính chất 'án lệ' này sẽ mở ra thời kỳ chuyển nhượng dự án mới thông qua hình thức đấu giá. Việc này không chỉ góp phần giải quyết nợ xấu mà tạo ra nguồn cung mới cho thị trường bất động sản ở những dự án 'trùm mền' lâu năm”, ông Châu nói.

Một chuyên gia tài chính khác thì cho rằng VAMC có thu giữ tòa nhà nhưng việc xử lý khối tài sản trên không hề dễ dàng, vì dự án đã chết quá lâu, sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là xử lý các khoản nợ, trong đó có nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ khách hàng và cả nhà thầu.

Theo vị này, sẽ phải lập ra ban thanh lý, xử lý khá phức tạp. Trước mắt là phải kê khai hết tất cả tài sản, tài chính để xác định giá trị thực của công trình mới đưa ra được kế hoạch xử lý. Tuy nhiên, việc xác định giá trị thực sẽ khó khăn bởi đây là công trình chưa hoàn thiện, lại đắp chiếu quá lâu.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/12/2016, nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng đã trên 160.000 tỷ đồng, chiếm 2,52% tổng dư nợ.Tổng nợ xấu mà Công ty mua bán nợ VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được là 195.000 tỷ đồng, chiếm 3,39% tổng dư nợ. Tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu đã bán cho VAMC chưa xử lý được, đã trên 345.000 tỷ đồng, chiếm 5,8% tổng dư nợ.

Tính gộp tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu mà VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được và nợ có nguy cơ cao trở thành nợ xấu trên cơ sở tính toán thận trọng của Ngân hàng Nhà nước thì chiếm tỷ lệ khoảng 10,08% trên tổng dư nợ cho vay.

Trong điều kiện áp dụng đồng bộ các giải pháp hạn chế nợ xấu thì hàng năm nợ xấu vẫn phát sinh thêm 1,3 - 1,5% trên tổng dư nợ do các nguyên nhân khách quan, chủ quan.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản và các ngành có liên quan đến bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án bất động sản "trùm mền", dở dang, trong đó, TP.HCM hiện có hơn 500 dự án ngừng triển khai.

Saigon One Tower khởi công từ năm 2007, dự kiến sau khi hoàn thành năm 2009sẽ là tòa nhà cao thứ 3 tại TP.HCM (trên 195 m).

Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 256 triệu USD (5.000 tỷ đồng) thực hiện theo hình thức tổng thầu EPC. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C, ban đầu được sáng lập bởi các cổ đông: Công ty Cổ phần M&C (49%), Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn - Saigontourist (30%), Ngân hàng TMCP Đông Á (6%), Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á (10%), Công ty cổ phần Vàng bạc đá quý Phú Nhuận PNJ (5%).

Sau 2 năm khởi công, dự án rơi vào bế tắc. Tính đến thời điểm ngưng thi công cuối năm 2011, khoảng 80% khối lượng công việc đã hoàn thành.

Cuối tháng 9/2015, UBND TP.HCM cho biết sẽ thanh tra toàn diện dự án. Tuy nhiên, đến nay kết quả thanh tra vẫn chưa được công bố.

Ngày 21/8, VAMC đã thu giữ tòa nhà để xử lý và thu hồi nợ của Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower. Tổng dư nợ (gốc và lãi) lên trên 7.000 tỷ đồng.