“Sập bẫy” địa ốc Alibaba: Khách cần làm gì để "dính" rủi ro thấp nhất?

Chỉ riêng dự án Alibaba Tây Bắc Củ Chi (TP.HCM) đã có gần 500 khách hàng “sập bẫy” Công ty CP địa ốc Alibaba, với số tiền bước đầu công ty này khai nhận là hơn 16 tỉ đồng. Chưa kể công ty này cũng đã mở bán 14 dự án đất nền khác tại Long Phước (Đồng Nai).

Do đó, rất nhiều nạn nhân của Công ty CP địa ốc Alibaba đang nơm nớp nỗi lo mất tiền, nhất là khi doanh nghiệp này đã "ngửa bài" trong canh bạc huy động vốn của khách hàng và đang phải đối mặt với cơ quan điều tra. Vậy, trước thông tin này, khách hàng phải làm phải làm gì để hạn chế thấp nhất mức rủi ro có thể xảy ra?

Trao đổi với Kiến Thức, luật sư Đăng Văn Cường – Trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho biết, Bộ luật dân sự hiện hành chưa có quy định cụ thể nào đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Do đó, việc công ty CP Alibaba Tây Bắc TP HCM và Công ty CP Địa ốc Alibaba thực hiện hành vi nhận tiền đặt cọc của khách hàng giữ chỗ để mua dự án hình thành trong tương lai (có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch) như thông tin báo chí đã đưa là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Hơn nữa, luật chuyên ngành cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể Điểm a, Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp với các quy định pháp luật. Hành vi này có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở với mức phạt lên đến 150.000.000 đồng đối với việc huy động vốn hoặc mua bán theo hình thức ứng tiền trước trong đầu tư xây dựng đối với dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, theo luật sư Cường, chính vì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm và cũng không quy định về việc đặt cọc tài sản hình thành trong tương lai nên hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để “lách luật”.

Trong đó, phổ biến có hai dạng lách luật mà các chủ đầu tư đang thực hiện. Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hai là thỏa thuận hứa bán. Đây thực chất cũng là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán (hợp đồng có điều kiện – khoản 6 điều 402 Bộ luật dân sự).

Căn cứ vào quy định của luật Kinh doanh bất động sản, và các văn bản hướng dẫn liên quan thì khi chủ đầu tư bán nhà ngoại trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà thì những trường hợp khác phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Chủ đầu tư phải công khai những thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà đều được đăng ký mua nhà ở.

Như vậy trên lý thuyết, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau. Do đó người mua cần tỉnh táo hơn với các loại hình “đặt cọc”, “giữ chỗ” đối với việc mua nhà hình thành trong tương lai nói trên.

Ngoài ra, theo nội dung đăng ký kinh doanh thì Công ty Cổ phần Alibaba Tây Bắc TPHCM và Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba mới hoạt động vài năm gần đây. Tuy nhiên sự tăng vốn điều lệ bất thường của công ty đã khiến các cơ quan chức năng đưa ra cảnh báo khẩn về hoạt động của công ty này.

Trong khi, công ty lại đưa ra các lời chào mời và ký các thỏa thuận với khách hàng như: “Khi khách hàng quyết định giao dịch sản phẩm đã đặt chỗ trong ngày công bố mở bán (dự kiến 26/11) thì Công ty Alibaba sẽ chuyển 50 triệu đồng đặt chỗ thành số tiền đặt cọc. Nếu khách hàng quyết định hủy bỏ giao dịch thì Công ty Alibaba sẽ hoàn trả lại tiền đặt chỗ cho khách hàng trong vòng 48 giờ kể từ ngày mở bán”; hay “luôn đưa ra cam kết lợi nhuận 28%/năm khi khách hàng đặt cọc mua đất nền dự án trong khi công ty vốn chưa được phép đầu tư và chưa phải là chủ đầu tư của dự án”...

Trong trường hợp, nếu công ty có những dấu hiệu lừa dối, đưa ra các thông tin sai sự thật để chiếm đoạt tài sản của khách hàng thì có thể bị xử lý hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại điều 139 Bộ luật hình sự.

Nếu các công ty trên là chủ đầu tư và thực hiện bán dự án theo hình thức “đặt cọc giữ chỗ” khi dự án này đang được thành phố mời gọi đầu tư, chưa được giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên chưa thể có bản đồ phân lô nền nhà để chào bán là không đúng theo quy định pháp luật hiện hành.

Ngoài ra việc đặt cọc giữ chỗ đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai cũng không phù hợp quy định pháp luật. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa khách hàng và các công ty được coi là vô hiệu do đối tượng của hợp đồng là dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, việc giao kết hợp đồng giữa các bên có thể do cả hai bên cố ý vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc có thể do một bên lừa dối hoặc vô ý gây nhầm lẫn về đối tượng của hợp đồng.

Hơn nữa, Bộ luật dân sự quy định: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường (Điều 131).

Theo đó, khi hợp đồng đặt cọc giữa công ty và khách hàng bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là phía khách hàng sẽ được nhận lại số tiền đã đặt cọc cho công ty và được nhận một khoản bồi thường tương ứng với những thiệt hại mà khách hàng phải chịu xuất phát từ lỗi của công ty (nếu có).

“Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa công ty và khách hàng là vô hiệu chỉ xảy ra trong trường hợp khách hàng chứng minh được trên thực tế có việc giao kết hợp đồng đặt cọc này và việc giao kết này là giữa công ty với khách hàng, cũng như để yêu cầu công ty bồi thường, khách hàng cần chứng minh được đã có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do lỗi của công ty.

Trường hợp công ty không phải là chủ đầu tư nhưng lại công bố là chủ đầu tư và đưa ra những thông tin không chính xác để huy động vốn nhăm chiếm đoạt tiền của khách hàng, có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì công ty có thể sẽ bị xử lý theo quy định của Bộ luật hình sự đồng thời sẽ phải trả lại tiền cho khách hàng.

Trường hợp khách hàng xuống tiền mua dự án mà trên thực tế dự án chưa xác định chủ đầu tư, nghĩa là công ty nhận tiền cọc không phải là chủ đầu tư dự án thì khách hàng có thể đã bị “lừa”. Trường hợp này khách hàng cần trình báo cơ quan công an để giải quyết.

Trường hợp hai công ty trên đúng là chủ đầu tư dự án nhưng lại nhận tiền đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa được đi vào thi công, thì khách hàng sẽ gặp phải rủi ro có thể mất tiền mà không nhận lại được phần đất nền nhà dự án hay các quyền lợi về việc mua dự án.”, luật sư Cường phân tích.

Thông thường hiện nay nhiều người dân vẫn bất chấp những cảnh báo về tính pháp lý của dự án, của chủ đầu tư và những rủi ro khó lường mà quyết định mạo hiểm. Bởi khi đặt cọc mua phần đất nền thì chủ đầu tư thường đưa ra những lời mời chào rất “béo bở” như dự án về sau sẽ rất “nóng”, đặt cọc trước mua được giá rẻ hơn,…người dân sẽ coi đây như là 1 phương thức đầu tư nhưng trên thực tế đã rất nhiều người mất tiền mà không nhận lại được bất kỳ lợi ích gì.

Trường hợp đó, người dân chỉ còn cách khởi kiện ra Tòa án để đề nghị Tòa án giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, để khởi kiện và có căn cứ cho Tòa án thụ lý, giải quyết, người dân cần phải chứng minh được trên thực tế có việc giao kết hợp đồng đặt cọc này và việc giao kết này là giữa công ty với khách hàng.

“Do vậy người dân cần phải tỉnh táo trước các lời mời chào dự án, kiểm tra kỹ các căn cứ pháp lý của dự án khi quyết định mua để đảm bảo quyền lợi về sau”, luật sư Cường đưa ra lời khuyên.