"Mổ xẻ" phương thức thanh toán dự án Opal Garden vi phạm pháp luật

Theo luật sư Đặng Văn Cường, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: chủ đầu tư chỉ được quyền bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Về tiến độ và tỷ lệ vốn được huy động vốn được quy định như sau: việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Như vậy, nếu tại thời điểm dự án chưa hoàn thành phần móng và chưa đủ điều kiện mở bán mà chủ đầu tư Đất xanh đã buộc khách hàng thanh từ 50-70% giá trị hợp đồng, hoặc có phương thức thu đến 95% giá trị hợp đồng thì không đúng quy định pháp luật. Pháp luật chỉ cho phép bên bán được phép thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng với điều kiện dự án đã đủ điều kiện mở bán.

Tại điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở cũng quy định Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều 68, Luật Nhà ở 2014 quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý.

Thông thường, Chủ đầu tư có thể lợi dụng việc thu trước tiền hợp đồng mua bán với hình thức thanh toán như trên như một hình thức huy động vốn để có được nguồn vốn lớn ban đầu đầu tư vào dự án hoặc có chủ đầu tư sẽ dùng để đầu tư một dự án khác thay vì tập trung toàn bộ nguồn vốn vào dự án ban đầu.

“Do đó, việc đặt mua các dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán trên khiến khách hàng rất dễ gặp rủi ro, khách hàng cần tỉnh táo trước các “chiêu chào bán”, và quảng cáo của các chủ đầu tư để tránh bị thiệt hại.” – luật sư Cường đưa ra lời khuyến cáo.