Có nên đổ tiền vào đất nền đang “sốt”?

Liên quan đến cơn sốt đất nền thời gian qua lan rộng từ Bắc vào Nam, chia sẻ tại tọa đàm "Đất nền sốt nóng, nhận diện cơ hội và rủi ro đầu tư" ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, đất nền “nóng” chủ yếu ở khu vực TP.Hồ Chí Minh, ở khu vực ngoại thành, vùng ven có nóng hơn. Còn ở Hà Nội cơ bản ổn định, trong quý 1 vừa qua biến động chỉ vài phần trăm, không lớn.

Nhu cầu đất nền ở khu vực trung tâm rất lớn nhưng quỹ đất đã hết nên có sự lan tỏa ra các vùng ven với hy vọng giao thông kết nối hạ tầng được đầu tư mạnh hơn, dẫn tới nhu cầu dịch chuyển.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá đất các khu vực này bị đẩy lên rất nhanh, có nguyên nhân từ hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ ở các khu ven TP.HCM chưa quá nhiều, chủ yếu đến từ nhu cầu thực lớn hơn.

Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường đất nền tại các vùng ven TP.HCM tăng về giá, nhưng giao dịch thực diễn ra rất thấp. Trong quý 1/2018, chỉ có 807 nền được giao dịch tại TP.HCM và lượng hấp thụ này tương đương 83% lượng cung. Các vùng Long An, Đồng Nai, giáp ranh TP.HCM thì hấp thụ chỉ vài chục phần trăm.

Về giá đất, trong năm 2017 và quý 1/2018, giá đất các khu Cần Giờ, Gò Vấp, Bình Chánh từ 15 – 20 triệu đồng/m2, ông Đính đánh giá, đây là mức giá cao, vượt qua giá trị khu vực đó. Mặc dù đã có sự làm việc quyết liệt của chính quyền địa phương, giá đất đã dần hạ nhiệt nhưng kết quả vẫn chưa được như mong muốn.

Tương tự, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An… cũng có mức giá từ 10 -15 triệu đồng/m2, tương đương các huyện ngoại thành TP.HCM. Ông Đính cũng cho rằng mức giá này cao hơn giá trị thực của thị trường.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup, đất nền là sản phẩm thú vị cho đối tượng ít tiền, đầu tư dài hạn.

“Người ta đầu tư đất nền khi giá thị trường nhà ở trong trung tâm cao sẽ đầu tư đất nền. Hoặc có nhà đầu tư đoán được quy hoạch tương lai thì mua đất nền đợi đến khi hạ tầng phát triển thì bán. Đất nền tính thanh khoản tại các thời điểm rất khác. Có thể lên rất nhanh hoặc xuống cũng rất nhanh. Nhà đầu tư xác định 2 tâm thế hoặc rút rất nhanh, nếu không rút được phải chờ đến chu kỳ tiếp theo....”, ông Hưng chia sẻ.

Nhưng theo ông Dương Đức Hiển, Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam thì khi thị trường đã sốt rồi tốt nhất không nên lao vào lướt sóng. Nếu tham gia lướt sóng rất mạo hiểm.

“Đủ vốn đủ tiềm lực hãy nên tham gia, ít vốn lao vào con sóng lớn rất nguy hiểm”, ông Hiển nói thêm.

Riêng Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính đã chỉ ra 3 rủi ro nhà đầu tư có thể đối mặt khi lao vào đầu tư đất nền ở một số nơi sắp thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong.

Thứ nhất, nhà đầu tư và các nhà đầu cơ chắc chắn sẽ bị mua cao hơn giá trị thực bởi hầu hết các khu này đều chưa có sự đầu tư của nhà nước cũng như các doanh nghiệp nhiều. Giá trị đất đai thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng. Trong khi các khu Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong nhìn chung hạ tầng còn chưa đầy đủ và trong giai đoạn đầu. Vì vậy, giá trị đất đai chưa thể cao như các khu đã được hoàn thiện đầy đủ hạ tầng. Việc chưa có đầu tư đã phải mua đất giá cao, điều này cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Thứ 2 là rủi ro về pháp lý. Việc mua bán đất ở các khu vực này hầu như đều chưa đúng quy định, dẫn tới rủi ro cho người mua nhà. Hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… và đây là các loại đất pháp luật cấm giao dịch.

Thứ 3 là các khu vực này là phần lớn đất chưa rõ ràng về quy hoạch. Do đó, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro khi mua đất sẽ bị giải tỏa, quy hoạch. Còn với các nhà phát triển dự án, họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực, từ đó không hấp dẫn các nhà đầu tư.

Đối với thị trường bất động sản nói chung sẽ tạo ra nguy cơ rủi ro về bong bóng tại khu vực này vì giá đẩy lên cao vượt giá trị thực. Ngoài ra, còn tạo ra khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý, quy hoạch. Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu vực này sẽ không còn hấp dẫn các nhà đầu tư chuyên nghiệp nước ngoài.

Do đó, cho rằng, nhà đầu tư nên đầu tư vào các dự án có quy hoạch, đầy đủ pháp lý; khi đó giá trị các khu đất này được định giá hợp lý vì có đầy đủ hạ tầng, phản ánh đúng giá trị.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, chính quyền nên có những kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Hoạt động này đang bị buông lỏng trong quản lý với các nhà môi giới không chuyên. Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, công tác quản lý của nhà nước hiện chưa mạnh, mặc dù nghị định 139 mới được ban hành.

Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công bố những thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất.