Chây ì bàn giao căn hộ, CĐT Discovery Complex bị xử lý thế nào?

Như Kiến Thức đã đưa tin ở bài trước, dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy là một trong những "gã khổng lồ" của Hà Nội khi có quy mô cao chót vót với 2 tòa tháp 54 - 43 tầng và vốn đầu tư dự kiến khoảng 5.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên đến nay, dự án Discovery Complex Cầu Giấy vẫn liên tục chây ì bàn giao căn hộ cho khách do tiến độ xây dựng chậm trễ, bị kéo lê. Ngoài ra, dự án còn dính sai phạm nghiêm trọng khiến cư dân bức xúc. khách hàng bức xúc.

Để làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như những quyền lợi của khách hàng cần được bảo vệ trước những sai phạm đó, Kiến Thức đã có cuộc trao đổi nhanh với luật sư Quản Văn Hào – Công ty Luật TNHH An Nam.

Chia sẻ quan điểm với Kiến Thức, luật sư Quản Văn Hào cho biết, có thể thấy có sự vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư Discovery Complex khi chậm trễ bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Cụ thể, theo hợp đồng việc bàn giao phải được thực hiện vào giữa năm 2016 song theo ghi nhận thực tế, đến ngày 30/04/2017 – muộn gần một năm so với thời hạn – công trường hiện vẫn đang trong tình trạng thi công. Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bồi thường thiệt hại: “Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Đối với thiệt hại trong hợp đồng dân sự cũng không ngoại lệ, ở đây ta thấy quyền lợi của những người mua căn hộ bị xâm phạm do sự vi phạm từ phía chủ đầu tư – chậm trễ bàn giao căn hộ. Vì vậy, việc bồi thường do vi phạm hợp đồng được xác định theo những quy định sau:

Thứ nhất, về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, khoản 2 Điều 419 BLDS quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng: “Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại”.

Do đó, trong trường hợp này, bên có quyền – khách hàng mua căn hộ có quyền đòi hỏi phía bên chủ đầu tư Discovery Complex bồi thường cho mình những thiệt hại phát sinh, bởi lẽ, về phía họ, khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình – đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính nhưng chưa nhận được quyền lợi tương ứng.

Theo quy định nêu trên, những người mua căn hộ có quyền được bồi thường những thiệt hại phát sinh do chủ đầu tư bàn giao chậm trễ. Đồng thời, về phía chủ đầu tư, Điều 360 BLDS quy định về trách nhiệm về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.

Như vậy, theo quy định pháp luật, người mua căn hộ có quyền yêu cầu được bồi thường và chủ đầu tư có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của mình gây nên.

Thứ hai, về mức bồi thường, như mọi quan hệ dân sự khác, mức bồi thường thiệt hại cũng được quy định trước hết là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng nếu không thể thỏa thuận, Tòa án mới căn cứ thiệt hại đưa ra mức bồi thường hợp lý. Ngoài được bồi thường chi phí phát sinh do hành vi vi phạm hợp đồng, người bị thiệt hại còn có quyền yêu cầu “Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc”.

Bên cạnh đó, theo luật sư Quản Văn Hào, đối với hành vi tự ý “nâng tầng” ngoài giấy phép xây dựng đã cấp bị xử phạt với lỗi xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD, lỗi xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng đưuọc cấp được hiểu là “xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp”. Do đó, với hành vi này, tổ chức thi công xây dựng công trình sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (điểm c khoản 5 Điều 13 Nghi định 121/2013/ND-CP xử phạt vi phạm hành chính xây dựng kinh doanh bất động sản nhà).

Ngoài ra, khoản 9 Điều này quy định với hành vi xây dựng sai giấy phép xây dựng “mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.

Cụ thể, giá trị phần xây dựng sai phép được xác định theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 02/2014/TT-BXD như sau “Trường hợp xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh được tính bằng số m² sàn xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1m² theo hợp đồng đã ký”. Như vậy ngoài mức phạt tiền đã quy định, tổ chức thi công Discovery Complex còn phải nộp lại số lợ bất hợp pháp bằng 50% giá trị xây dựng sai phép được xác định theo quy định trên.

Mặt khác, nếu thời điểm hiện tại chủ đầu tư vẫn chưa xin điều chỉnh GPXD thì đối với hành vi không xin điều chỉnh GPXD, tiếp tục xây dụng sai phép, khoản 2 Điều 13 Nghi định 180/2007/ND-CP xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị quy định “Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc chủ đầu tư tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng” đồng thời, áp dụng biện pháp “ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng”.

Trong trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần công trình sai quy định sẽ bị cưỡng chế phá dỡ và “Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. Tùy mức độ vi phạm, chủ đầu tư còn phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra” (khoản 3 Điều 14 Nghị định 180/2007/ND-CP).