Bloomberg cảnh báo rủi ro khi mua căn hộ cao cấp tại TPHCM

Theo tạp chí này, kể từ khi Việt Nam cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu bất động sản trong nước tháng 7 năm 2015, lượng người nước ngoài mua bất động sản tại các dự án của TP.HCM tăng mạnh, đáng kể nhất là những nhà đầu tư đến từ Trung Quốc. Điều này đã gây ra biến động giá cả vô cùng dữ dội.

Giá trên trời với người Việt nhưng là khoản hợp lý với người Trung Quốc

Ba năm trước, tập đoàn bất động sản Đại Quang Minh cho ra mắt khu căn hộ đầu tiên tại khu vực Thủ Thiêm rộng 657 ha bên sông Sài Gòn với giá bán lên tới 44 triệu đồng/m2 tới hơn 60 triệu đồng/m2. Thậm chí Metropole, một dự án gần đó, có giá bán cao gấp đôi mức đó, khoảng 100 triệu đồng/m2 tới hơn 146 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của bà Dương Thuỳ Dung, giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, trong năm 2018, giá trị các khu căn hộ cao cấp đã tăng 17% trong khi các nhóm căn hộ còn lại không có nhiều thay đổi. Điều này không có gì là bất ngờ, và đó là cái giá trên trời đối với người Việt.

CBRE tính toán rằng trong năm 2018, chỉ 23% những căn hộ cao cấp này được bán cho người Việt, thấp hơn lượng mua của người Trung Quốc đại lục, tiếp sau đó là người Hàn Quốc và Hong Kong.

TP.HCM là địa điểm đầu tư vô cùng hấp dẫn đối với người Trung Quốc. Từ đầu năm 2016, các chương trình tiếp thị bất động sản đều nhận định thành phố này là một thị trường tiềm năng như Thượng Hải, và Thủ Thiêm giống như Phố Đông - khu trung tập thương mại hào nhoáng mọc lên từ một khu đất nông nghiệp bỏ hoang.

Trong mắt người Trung Quốc, Việt Nam giống như đất nước họ 10 năm trước - một quốc gia chủ nghĩa xã hội ổn định về chính trị, có thể gặt hái được nhiều lợi nhuận thông qua hoạt động xuất khẩu và mối quan hệ tốt đẹp với Mỹ.

Trong khi giá nhà đất ở Trung Quốc cao ngất ngưởng thì những căn hộ cao cấp ở Việt Nam dường như là một khoản đầu tư hợp lý đối với các nhà đầu tư Trung Quốc.

Đầu năm nay, Tập đoàn China Vanke, một trong những ông lớn trong ngành bất động sản Trung Quốc đã khởi công một dự án bất động sản ven sông ở Phố Đông (Thượng Hải) và các căn hộ có giá khoảng 337 triệu đồng/m2, đắt hơn dự án Metrople đến 2-3 lần.

Tuy nhiên, sự chênh lệch giá đó đồng nghĩa với những vấn đề tiềm ẩn khác bởi thực tế Việt Nam không hoàn toàn giống với Trung Quốc 10 năm trước.

Điển hình là trường hợp của dự án Estella Heights ở phường An Phú, quận 2 do tập đoàn Kepple Land là chủ đầu tư.

Ban đầu dự án này được quảng cáo là một khu dân cư ngay gần tuyến cao tốc nhộn nhịp và có đầy đủ tiện nghi như các trường quốc tế, cửa hàng café, có bể bơi trên cao cũng như khu vui chơi cho trẻ em. Tuy nhiên đến nay, dự án vẫn chưa có cầu đi bộ trên cao để có thể sang khu vực trường học. Kế hoạch để xây chiếc cầu này cũng là điều rất mơ hồ.

Ngoài ra, hệ thống tàu điện ngầm mà các công ty bất động sản đang nhắc đến như một tiện ích của các khu căn hộ thì lại tiếp tục bị trì hoãn. Dự án giao thông công cộng này được bắt đầu khởi công tuyến đầu tiên vào năm 2012 nhưng do những vấn đề tài chính, đội vốn cũng như các khoản nợ chưa thanh toán cho nhà thầu Nhật Bản nên kế hoạch hoàn thiện ban đầu từ năm 2017 đã lùi qua năm 2020. Thậm chí cũng chưa có gì chắc chắn về việc dự án có thể đi vào hoạt động đúng hạn năm 2020 hay không.

Ở Thượng Hải thì ngược lại. Thành phố này đã hoàn thành tuyến tàu điện ngầm đầu tiên vào năm 1995, và kể từ đó đến nay đã xây dựng thêm rất nhiều tuyến khác.

Nhìn từ góc độ tài chính, phép so sánh giữa hai thành phố cũng có phần cứng nhắc. Với khoản nợ công lên đến 61% GDP, gần chạm mức trần 65% GDP, Việt Nam cần phải giảm các khoản chi tiêu dành cho cơ sở hạ tầng. 10 năm trước, để giữ cho nền kinh tế không bị suy thoái trong cuộc khủng hoảng tài chính, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra kế hoạch nhằm kích thích tài chính trị giá 586 triệu USD, bao gồm xây dựng các công trình đường bộ, tàu điện ngầm và đường sắt.

Ngay cả khi Việt Nam quyết định nâng mức trần nợ công thì cũng không phải là một giải pháp thật sự linh hoạt. Chiếc bánh thương mại toàn cầu đang giảm sút khiến mức thặng dư tài khoản vãng lai của Việt Nam chỉ ở mức 2,7% GDP. Trong khi đó 10 năm trước, chỉ số này của Trung Quốc là 10%. Thời điểm đó, Thượng Hải như một công trường lớn, còn TP.HCM hiện tại thì lại bình lặng đến mức đáng lo ngại.

Từ năm 2006, giá các căn hộ ven sông ở quận Phố Đông đã có giá khoảng 1.800 USD/m2 (khoảng 40 triệu đồng). Tuy nhiên, ở TP.HCM, người mua đang phải trả cái giá cao hơn cho một hệ thống cơ sở hạ tầng chỉ 20 năm tuổi. Thị trường bất động sản ở đây đang ngày một nóng và người mua thì nói rằng họ đang mua nhà với mục đích để đầu tư.

Trong khi đó, điều này lại là một tin không tốt lành gì cho người Việt.