Biệt thự bỏ hoang ở Sài Gòn được mua bán như thế nào?

Hàng trăm ngôi biệt thự bỏ hoang ở TP HCM đều nằm ở quận 2, quận 9, hai quận đang trong giai đoạn hình thành và phát triển các khu dân cư. Việc phân lô bán nền có từ năm 2007 - thời điểm vàng của bất động sản. Nhiều chủ đầu tư tung vốn thu về những lô biệt thự ở vị trí đắc địa để chờ thời cơ.

Thời điểm mới mở bán mỗi căn biệt thự diện tích 140-220 m2 xây thô có giá 3-4 tỷ đồng. Tại khu Khang An, quận 9, sau 10 năm đóng băng, hiện nay, việc mua bán biệt thự, đất nền đã rục rịch trở lại. Nhiều căn đang được hoàn thiện để bàn giao cho chủ mới.

Anh Ngọc Vinh, một cò bất động sản ở khu này, cho biết, thời gian gần đây, nhu cầu mua biệt thự để ở tăng lên nhờ ăn theo các dự án lớn như cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, nhà máy Samsung…

Cò này cho hay, chủ những căn biệt thự trên chủ yếu là công ty bất động sản, ngân hàng, số ít là nhà đầu tư cá nhân. Thị trường mua bán đang có dấu hiệu ấm dần. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận lời ít để thu hồi vốn. Một căn biệt thự rộng 140 m2 có giá khoảng 3,5 tỷ đồng. Người bán hầu như không có lợi nhuận.

Tuy nhiên, theo ông Lê Minh Hồng, Giám đốc Công ty bất động sản AL, quận 9, nhiều biệt thự được rao giá 7-10 tỷ nhưng thực tế chỉ bán với mức sàn 3-5 tỷ đồng. Những biệt thự bỏ hoang này đã xuống cấp khiến chủ đầu tư mới gặp không ít khó khăn.

Vị giám đốc này cho biết, nhiều công ty bất động sản liên tục đăng tin bán biệt thự với giá cao để làm giá với khách có nhu cầu. Tuy nhiên, cách làm này đã vô tình đẩy giá biệt thự lên con số ảo. Chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp mới xác định được mức giá chính xác.

Trong khi đó, tại khu biệt thự Hà Đô, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, mỗi căn được rao bán 7-10 tỷ đồng. Theo một công ty bất động sản ở khu này, việc đăng bán trên các sàn giao dịch bất động sản không còn hiệu quả. Hiện nay, phần lớn nhà đầu đư đều hợp đồng với nhà môi giới với mức ăn chia cao.

Chị Loan, chuyên môi giới biệt thự cho biết, chủ đầu tư cũ muốn rút vốn nhanh, còn nhà đầu tư mới chi tiền hoàn thiện biệt thự để chuyển đổi sang phương thức cho thuê trước bán lại sau. Hình thức thanh toán không phải một lần mà chia thành nhiều đợt. Cách làm mới này đã mang lại hiệu quả tích cực cho những căn biệt thự hoang phế hàng chục năm.

Chị Hà, nhân viên môi giới tại sàn giao dịch Phú Mỹ, quận 2, nhiệt tình chia sẻ khi có khách đặt vấn đề đầu tư căn có diện tích hơn 200 m2 tại dự án Hà Đô.

Theo chị, mức giá 6 tỷ đồng cho căn nhà xây thô này là rẻ bởi đây là dự án người dân góp vốn xây dựng với công ty. Trước đây, sau khi tính tiền mua đất, chủ những căn nhà này đã đóng bình quân khoảng 1,6 tỷ để công ty xây dựng nhà thô theo thiết kế riêng. Tuy nhiên, thị trường địa ốc đóng băng, nhiều căn hộ xây xong phần thô khách không đến ở, không sang nhượng lại được nên bỏ hoang đến nay.

Cũng theo nhân viên này, gần đây, việc mua bán biệt thự quanh khu vực có sôi động trở lại. Các giao dịch tập trung vào phân khúc mua để ở chứ không phải kinh doanh nên những căn có vị trí xa trục đường lớn, giá rẻ hơn được ưu tiên.

Cách đây 2 tuần, chị có có dẫn mối một căn với giá gần 6 tỷ đồng. Chị cam đoan khách mua yên tâm vì "nhà tuy bên ngoài cũ kỹ nhưng chất lượng vẫn đảm bảo do sử dụng sơn chống thấm riêng biệt". Hình thức giao dịch cũng được nhân viên này cam kết "mua bán bằng hợp đồng công chứng với chủ nhà, sau đó chủ này nếu hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì phía Hà Đô mới làm thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định".

Ông Châu Văn Phước, Giám đốc công ty xây dựng Thuận Hưng Phát ở quận 3, cho biết, 3 tháng cuối năm 2015, công ty của ông nhận được hơn 10 công trình biệt thự, chủ yếu là thi công hoàn thiện.

Nhiều biệt thự xây dựng thô gần 10 năm đang xuống cấp nặng, chủ đầu tư phải chi thêm 2-3 tỷ đồng nữa mới mong hoàn thiện. Theo ông, với những ngôi biệt thự đang bị bỏ hoang hiện nay, nếu không thực hiện việc hoàn thiện đi vào hoạt động, càng bỏ lâu, chi phí xây dựng sẽ gia tăng, khó lòng thu hồi vốn.

Một chuyên gia lâu năm trong ngành bất động sản TP HCM cho biết, vào thời điểm sôi động của bất động sản, người dân đổ tiền mua khá nhiều dự án đất nền. Hình thức là khách hàng làm hợp đồng góp vốn xây dựng với chủ đầu tư để chủ đầu tư xây nhà thô, đồng nhất thiết kế.

Tuy nhiên, khi nhà xây xong, thị trường lại đóng băng, việc mua bán không còn sôi động nên hộ đã mua nhà thô không đến nhận nhà, hoặc có nhận cũng không hoàn thiện, vì xung quanh mình không ai ở.

Vị này cho rằng, đây là nguyên nhân nhiều biệt thự xây thô xong bỏ hoang hóa. "Hiện nay, dù thị trường đang hồi phục, nhưng việc mua bán vẫn chưa sôi động như trước. Người mua có nhu cầu lại thích mua đất tự xây nên những căn nhà thô cũ kỹ này càng khó bán, dù nằm ở vị trí rất đẹp", ông đánh giá.

Theo vị chuyên gia nói trên, việc đổ tiền ồ ạt như vậy cũng là bài học đắt giá cho sự đầu tư theo phong trào mà không tìm hiểu kỹ thị trường hay phán đoán đúng nhu cầu thị trường. Trong câu chuyện này, trách nhiệm về tầm nhìn, quy hoạch các khu dân cư của cơ quan chức năng cũng cần đề cập đến.