Như Kiến Thức đã thông tin, dư luận gần đây rất bức xúc trước việc chủ đầu tư dự án Bea Sky Nguyễn Xiển (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội) đang rao bán căn hộ bằng Hợp đồng vay vốn trái phép. Theo xác nhận của Sở Xây dựng với báo chí, chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Đông Á (công ty con của Tập đoàn Hải Phát) chưa có văn bản gửi Sở Xây dựng về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đối với Bea Sky Nguyễn Xiển.
 |
| Dự án Bea Sky City Nguyễn Xiển vừa mới thi công đã được rao bán rầm rộ. |
Để giao dịch với khách hàng, các nhân viên môi giới dự án đã đưa ra Hợp đồng vay vốn, yêu cầu khách khi mua nhà phải đặt cọc hàng trăm triệu đồng. Trong hợp đồng ghi rõ “để cho công ty phục vụ kinh doanh và sản xuất”, không hề nhắc đến việc đặt cọc cho căn nhà. Khách hàng sẽ chia làm 7 đợt thanh toán. Phía công ty hỗ trợ vay vốn ngân hàng.
 |
| Doanh nghiệp bán nhà bằng Hợp đồng vay vốn... Ảnh: NVCC. |
Bên cạnh đó, phía công ty đưa thêm 1 giấy Đăng ký đặt chỗ sản phẩm nhà ở, với những điều khoản ràng buộc bất lợi cho khách hàng.
 |
| ... Kèm theo Giấy đăng ký đặt chỗ sản phẩm nhà ở. Ảnh: NVCC. |
Liên quan đến sự việc trên, rất nhiều ý kiến cho rằng Đại Đông Á đang bán nhà sai luật. Trao đổi với Kiến Thức, Luật sư Nguyễn Anh Tuấn – Giám đốc công ty Luật Đại Nam (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) đồng tình với quan điểm này và phân tích kỹ những sai phạm của chủ đầu tư Bea Sky Nguyễn Xiển dưới góc nhìn pháp lý.
Theo ông Tuấn, việc Chủ đầu tư bán căn hộ Bea Sky Nguyễn Xiển khi chưa đủ điều kiện pháp lý đối với bất động sản hình thành trong tương lai được phép bán là vi phạm vào Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Cụ thể là bất động sản đó chưa đủ điều kiện giao dịch cũng như chủ đầu tư cũng chưa có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý. Điều đó thể hiện rõ ở Công văn số 1413/SXD-QLN của Sở Xây dựng gửi Báo Môi trường và Đô thị: "Đến thời điểm hiện tại (20/2), Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Đông Á chưa có văn bản gửi Sở Xây dựng về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào ban kinh doanh đối với dự án Bea Sky Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội".
Luật sư Tuấn chỉ rõ, việc làm này vi phạm vào khoản 1; khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Theo quy định, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Bên cạnh đó, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.
"Do đó, việc chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đặt cọc bằng Hợp đồng vay vốn là vi phạm pháp luật nghiêm trọng", ông Tuấn khẳng định.
Theo ông Tuấn, việc chủ đầu tư lách luật bằng Hợp đồng vay vốn mặc dù là giao dịch dân sự nhưng lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với khách hàng nên cần phải xem xét lại một cách toàn diện các thông tin về chủ đầu tư xem có dấu hiệu gian dối không, cũng như quy trình xét chọn nhà đầu tư.
"Trước những vi phạm của chủ đầu tư, cần phải có kết luận của các cơ quan quản lý thông qua việc thanh tra, kiểm tra xem chủ đầu tư vi phạm những gì và tùy theo mức độ, hậu quả sẽ có những mức xử phạt tương xứng, thậm chí có thể thu hồi giấy phép đầu tư", ông Tuấn đề xuất.
Luật sư Nguyễn Anh Tuấn cũng chỉ rõ những bất cập của 2 văn bản Hợp đồng vay vốn và Giấy Đăng ký đặt chỗ sản phẩm nhà ở mà Đại Đông Á trưng ra cho khách hàng ký. Thứ nhất, Hợp đồng vay vốn thực chất là chủ đầu tư lách luật để huy động vốn của khách hàng; Đây là giao dịch dân sự nhưng tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất lợi cho khách hàng vì “tiền trao nhưng cháo chưa có”. Thứ hai, Giấy đăng ký đặt chỗ sản phẩm nhà ở thực chất là hợp đồng đặt cọc có nhiều điểm bất lợi cho khách hàng với những quy định trách nhiệm của khách hàng mà không có quy định vể trách nhiệm của chủ đầu tư nếu vi phạm.
Kiến Thức đã nhiều lần liên lạc, đặt lịch làm việc với chủ đầu tư Đại Đông Á để làm rõ vụ việc, rộng đường dư luận, tuy nhiên vẫn chưa nhận được hồi âm của doanh nghiệp này.
Thế Hoàng