Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, các bộ ngành liên quan, đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển căn hộ du lịch (condotel) từ trường hợp Cocobay Đà Nẵng ngừng cam kết lợi nhuận.
Bình luận về các dự án condotel cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm trong 8 - 12 năm, HoREA cho rằng đã đẩy rủi ro cho khách hàng, vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận.
Theo HoREA , chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản lại có “lỗ hổng”, chỉ quy định các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, bao gồm condotel.
HoREA chỉ ra 5 điểm lợi của chủ đầu tư khi thực hiện phương án bán hàng trên, gồm: (1) Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; (2) Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; (3) Được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; (4) Có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; (5) Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.
 |
| Cocobay Đà Nẵng |
Trong khi đó, khách hàng lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt như giá bán căn hộ condotel cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP HCM nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận.
Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng. Trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về khách hàng. Chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm).
Từ đó, HoREA đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, giá trị đặt cọc không quá 5 - 10% giá trị hợp đồng.
Tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án.
 |
| HoREA đề nghị cải thiện pháp lý condotel. |
Hội cũng đề nghị cấp sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp. Về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp sổ đỏ căn hộ condotel cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ cho khách hàng. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.
Bên cạnh đó, đề nghị bộ ngành sớm trình Chính phủ xem xét để ban hành quy chế quản lý vận hành, khai thác kinh doanh dự án condotel đa sở hữu và quy định về quyền ra quyết định của các đồng sở hữu đối với tài sản là sở hữu chung theo phần phù hợp. Việc này nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng phòng khi chủ đầu tư không bàn giao sản phẩm theo đúng tiến độ đã cam kết.
Gia Lai