Trung tâm thương mại ế ẩm dù nhãn hàng chật vật tìm mặt bằng

Cục diện thị trường bán lẻ ở TP.HCM đang nghiêng hẳn về 3 TTTM đang kinh doanh tốt nhất ở quận 1: Diamond Plaza, Vincom Center Đồng Khởi và Saigon Center, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.

“Hầu như tất cả thương hiệu mới vào Việt Nam đều muốn có mặt bằng tại một trong 3 nơi này để mở cửa hàng đầu tiên. Chính vì vậy, họ có hẳn một danh sách khách chờ thuê rất dài và sẵn sàng không tái ký hợp đồng với những khách thuê kinh doanh không hiệu quả, nhằm nhường chỗ cho các nhãn hàng tiềm năng hơn”, bà nói với Zing.

Điều này trái ngược hẳn với bức tranh ế ẩm của một số TTTM khác ngay tại trung tâm TP.HCM.

Cuộc chơi không dành cho tất cả

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy giai đoạn 1996-2013, mỗi năm TP.HCM có khoảng 50.000 m2 sàn bán lẻ ra mắt và được hấp thụ hết bởi rải đều khắp thị trường. Dù vậy, đến thời kỳ tăng trưởng nóng 2013-2019 với 130.000 m2 sàn mới mỗi năm, không phải đơn vị nào cũng kinh doanh hiệu quả.

Thực tế, trong báo cáo quý IV/2022 công bố mới đây, JLL cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại 13 TTTM trọng điểm của TP lên đến 92%, trong khi gần 70 TTTM còn lại chỉ đạt 60%.

"Thử tưởng tượng bạn đã giành được quyền phân phối một thương hiệu lớn từ quốc tế vào Việt Nam, nhưng hàng tháng trời bạn không tìm được mặt bằng ưng ý để thương hiệu phê duyệt thì quyền phân phối này hoàn toàn có thể rơi vào tay người khác. Đó là lý do cuộc chiến giành mặt bằng tại các TTTM ở quận 1 luôn khốc liệt", bà Trang Bùi nói.

Các TTTM ở vùng lõi trung tâm quận 1, TP.HCM được cho là luôn có sức hút với các thương hiệu quốc tế. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhìn lại bức tranh bán lẻ ở TP.HCM, Diamond Plaza (đường Lê Duẩn, quận 1) có thể coi là tòa nhà thương mại đầu tiên, đi vào hoạt động từ tháng 8/2000. Với mô hình cửa hàng bách hóa (department store), đây là nơi các nhãn hàng mỹ phẩm, nước hoa… cao cấp trưng bày sản phẩm theo gian hàng mở.

Gần 5 năm sau, Parkson (tập đoàn bán lẻ lớn từ Malaysia) nhập cuộc bằng mô hình tương tự, khởi đầu với Parkson Saigon Tourist Plaza tọa lạc ngay góc ngã tư Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn (quận 1). Hàng loạt thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và làm đẹp cao cấp từ nhiều thương hiệu nổi tiếng thế giới đều có mặt tại đây.

Dù vậy, với diện tích chỉ khoảng 9.000-12.000 m2, mô hình cửa hàng bách hóa ngày càng không đáp ứng được nhu cầu mua sắm liên tục tăng của người dân TP.HCM. Từ cuối năm 2011 khi Crescent Mall (quận 7) mở cửa, thị trường dần dịch chuyển theo hướng các cửa hàng bách hóa sẽ nằm bên trong TTTM (shopping mall), thay vì đứng độc lập như trước.

Sau này, thị trường tiếp tục đón nhiều TTTM có diện tích lớn hơn, thường được biết đến là các mega mall. Hai chủ đầu tư tích cực nhất ở phân khúc này là Vincom và Aeon Mall. Trong đó, Aeon Mall tập trung vào đối tượng gia đình ở các vùng ven, còn các mega mall của Vincom thường đi theo các dự án bất động sản của Vinhomes.

Sự thành công của những mô hình TTTM quy mô lớn này được coi là đã "giết chết" các trung tâm bách hóa, điển hình là Parkson. Tập đoàn quốc tế này từng thừa nhận sự cần thiết phải đổi mới về mọi mặt để thích nghi với thị trường bán lẻ đầy tính cạnh tranh của Việt Nam.

Không chỉ đơn thuần là một nơi mua sắm (shop and go) như trước đây, màn "lột xác" của Parkson trong nửa đầu năm 2019 từng hướng đến một điểm đến tích hợp mua sắm, ăn uống và giải trí (all-in-one destination). Bên cạnh thay đổi mô hình kinh doanh, Parkson cũng nhắm tới việc đa dạng hóa sản phẩm với mục tiêu phát triển nhiều phân khúc khách hàng.

Dù vậy, từ năm 2015 đến nay, ông lớn này đã đóng cửa hoặc bán lại hầu như tất cả TTTM khắp cả nước. Mới nhất là Parkson Hùng Vương, sau khi về tay chủ mới, tòa nhà này đang trong quá trình cải tạo, nâng cấp. Parkson chỉ còn sót lại một địa điểm duy nhất là Parkson Saigon Tourist Plaza, nhờ hai khách thuê chính là Uniqlo và Muji.

Sự gia nhập của các tên tuổi mới làm thay đổi cục diện thị trường TTTM ở TP.HCM những năm qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Người dân TP.HCM không có nhiều lựa chọn để giải trí như công viên chủ đề, bảo tàng, sở thú lớn, trung tâm thể thao… do đó sự dịch chuyển sang mega mall rất phù hợp.

Ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Singapore, các mega mall có diện tích 100.000-500.000 m2, kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng như tàu điện ngầm, thu hút người dân và du khách mua sắm, vui chơi từ sáng đến tối. Với đặc trưng văn hóa, dân cư và khí hậu tương tự, lẽ ra mô hình này rất thành công tại Việt Nam”, bà Trang Bùi nhìn nhận.

Các TTTM có vị trí đắc địa ở khu vực lõi trung tâm, có khả năng vận hành tốt, lượng khách thuê ổn định và đối tượng mua sắm trung thành là những nơi thành công nhất.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Nhưng trên thực tế, mô hình này lập tức chững lại ngay khi mới xuất hiện, bởi sự thiếu hụt quỹ đất lớn ở khu vực trung tâm.

Mặt khác, khi người Việt Nam biết đến mega mall, thế giới đã phát triển đến bán lẻ đa kênh, thương mại điện tử. Sự dần thoái trào của mô hình mega mall ở những thị trường trưởng thành khiến các nhà phát triển ở Việt Nam trở nên thận trọng hơn.

Ở góc độ đầu tư, bất động sản bán lẻ cũng là loại tài sản đặc thù, đòi hỏi đơn vị phát triển phải có năng lực và kinh nghiệm bố trí mặt bằng cũng như quản lý vận hành.

“Những rào cản này khiến mô hình mega mall nhiều cơ hội nhưng khó phát triển rầm rộ ở TP.HCM. Đến cuối cùng, các TTTM có vị trí đắc địa ở khu vực lõi trung tâm, có khả năng vận hành tốt, lượng khách thuê ổn định và đối tượng mua sắm trung thành lại là những nơi thành công nhất”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Lối thoát nào cho các TTTM lỗi thời?

Dù vậy, nhìn vào triển vọng thị trường, các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng bán lẻ Việt Nam chưa phát huy hết tiềm năng.

Trong một sự kiện mới đây, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam thậm chí nhấn mạnh Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia có sự tăng trưởng tầng lớp trung lưu nhanh nhất thế giới và là động lực tăng trưởng tiêu dùng chính ở châu Á trong giai đoạn 2020-2030. Tuy nhiên, không gian bán lẻ bình quân đầu người của Việt Nam vẫn ở mức thấp nhất Đông Nam Á.

Lũy kế đến hết năm 2022, Cushman & Wakefield cũng ghi nhận toàn thị trường TP.HCM chỉ mới có hơn 1 triệu m2 sàn bán lẻ. Trong thời gian tới, nguồn cung mới được dự báo tiếp tục khan hiếm ở khu vực trung tâm.

Nguồn dữ liệu: IMF, JLL.

“Đây là cơ hội cho các TTTM hiện hữu. Nỗ lực gần nhất và khả thi nhất có lẽ là Bitexco. Đứng trước nhu cầu gia nhập và mở rộng của hàng loạt thương hiệu, một tòa nhà biểu tượng, ở vị trí đắc địa như Bitexco vẫn hoàn toàn có thể nâng cấp và đón làn sóng khách thuê mới, nếu biết cách”, bà Trang Bùi nói.

Nhìn lại Diamond Plaza, bà cho rằng nơi này cũng không có lợi thế về quy mô nhưng vẫn luôn được lấp đầy tốt bởi nhiều thương hiệu cao cấp, sang trọng. Đó là nhờ khả năng quản lý, vận hành và sự chịu khó trùng tu, cải tạo liên tục từ mặt bằng, hệ thống điện, nước…đến dịch vụ cho khách thuê và trải nghiệm mua sắm cho người tiêu dùng.

Nếu vùng lõi trung tâm chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhãn hàng để giành mặt bằng, thì ngoài trung tâm lại là cuộc chiến thu hút khách thuê của các TTTM.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Thậm chí, để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, Diamond Plaza còn rất thận trọng trong việc lựa chọn khách thuê.

Theo bà Trang Bùi, mỗi hợp đồng thuê mặt bằng tại đây chỉ kéo dài khoảng 2-3 năm. Hết thời hạn này, nhãn hàng nào không có doanh số tốt sẽ không được tái ký. Kể cả với một số nhãn hàng nổi tiếng ở quốc tế, nếu chủ tòa nhà đánh giá tiềm năng ở Việt Nam không quá lớn, họ cũng sẽ không cho thuê.

“Nếu vùng lõi trung tâm chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhãn hàng để giành mặt bằng, thì ngoài trung tâm lại là cuộc chiến thu hút khách thuê của các TTTM", bà nhấn mạnh.

Dù vậy, vị chuyên gia cho rằng cơ hội cho các TTTM ở vùng ven vẫn còn, chỉ cần họ có khả năng xây dựng, bố trí mặt bằng và quản lý vận hành tốt, đặc biệt thấu hiểu tâm lý người tiêu dùng và các đối thủ trong bán kính 5-10 km. Đó là lý do Thiso Mall, Estella Place ở TP Thủ Đức hay Aeon Mall, Vincom vẫn thành công ở các quận, huyện ngoài trung tâm.