Sửa Luật Đất đai: Gỡ “bế tắc” cho các dự án du lịch trọng điểm

Thiếu cơ chế cho các dự án phát triển du lịch

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này là khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam

Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, TS Cấn Văn Lực chỉ rõ, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn khiến nhiều nhà đầu tư e ngại khi đầu tư vào các dự án du lịch.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay, việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ ách tắc.

Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí, nhiều địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Theo các chuyên gia nếu Luật Đất đai (sửa đổi) tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ thì sẽ không khuyến khích được phát triển hạ tầng du lịch. Nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn như các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn héc-ta, vốn đầu tư vài tỷ USD để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Thực tế, xu hướng phát triển du lịch trên thế giới hiện nay là những đô thị hiện đại, khu phức hợp bao gồm cả nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, công viên cây xanh, tổ hợp đa năng…

Ông Nguyễn Văn Đính, PCT Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, các dự án quy mô vài trăm ha là rất lớn, mang lại nhiều lợi ích cho địa phương nên không thể bỏ mặc doanh nghiệp xoay sở triển khai hay tự thỏa thuận với người dân. "Nhà nước cần đấu thầu chọn nhà đầu tư đủ năng lực và đồng hành, hỗ trợ DN trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực kiến nghị, nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí với các điều kiện đi kèm. Xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bên cạnh đó, cần tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về quy hoạch, về đầu tư phát triển du lịch nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai.

Ngoài ra, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotel, shophouse, ….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Do đó, việc luật hóa các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cùng với tài sản gắn liền trên đất) đối với đất du lịch là cần thiết, từ đó sẽ tạo chuyển biến tích cực cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, vốn dĩ đang gặp nhiều khó khăn.

TS Lưu Bình Nhưỡng, Phó Trưởng Ban Dân nguyện Quốc hội cho rằng, du lịch là một phạm trù kinh tế rộng, liên quan đa ngành, đa lĩnh vực và phức hợp, có tính chất bao trùm toàn xã hội. Do đó, cần có chính sách riêng biệt, chiến lược phát triển đột phá và một kế hoạch thực hiện cụ thể, phân công bố trí nguồn lực hợp lý, huy động sự hưởng ứng tham gia của các nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân quan tâm đến lĩnh vực này nhằm thực hiện Nghị quyết TƯ đã đặt ra.