Nên gom cổ phiếu bất động sản vào năm 2024?

Bà Hoàng Việt Phương, Giám đốc SSI Research nhận định năm 2024 sẽ có những yếu tố tích cực, yếu tố tiêu cực để đầu tư. 

Các yếu tố tích cực có thể lấn át yếu tố tiêu cực, tất nhiên là ở một xác suất nhất định. Trong đó, có thể nói đến những điểm tích cực là FDI sẽ tốt hơn, xuất khẩu sẽ tốt hơn, cái yếu tố mà năm nay cũng tốt mà năm sau cũng tốt là đầu tư công, tiếp tục duy trì năm sau. 

Yếu tố thứ tư mà ai cũng đang thận trọng quan sát là liên quan đến thị trường bất động sản, hiện tại chúng ta đã đã có một chút ấm hơn về mặt thanh khoản của thị trường bất động sản, kỳ vọng đên cuối năm sau có thể nhìn thấy bức tranh khởi sắc hơn.

Về yếu tố tiêu cực chỉ có một, đó là tình hình nợ xấu hệ thống ngân hàng có thể sẽ đạt đỉnh vào năm sau.

Đó là cái nhìn chung, còn đưa ra nhận định như thế nào, tôi nghĩ có một từ có thể dùng luôn luôn đúng là “hồi phục”. Năm nay là một năm quá tệ, hy vọng sẽ không có thể tệ trên nhiều phương diện và không thể còn cái gì mà khó hơn thế nữa.

Các diễn giả trong phiên thảo luận Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2024.

Đánh giá về nhóm ngành đang có định giá rẻ và có triển vọng, bà Nguyễn Thị Phương Lam - Giám đốc Phân tích VDSC nói về mối tương quan với tăng trưởng lợi nhuận doanh nghiệp và mức định giá doanh nghiệp.

Giám đốc Phân tích VDSC cho rằng các ngành dự kiến có mức tăng trưởng lợi nhuận khả quan kể đến như bán lẻ, nguyên vật liệu bao gồm thép, bất động sản (có chọn lọc doanh nghiệp có quỹ đất sạch, có tiềm năng kinh doanh), ngân hàng...

"Chúng tôi nhận thấy các doanh nghiệp bán lẻ đang cố gắng hạ lượng hàng tồn kho đã có xu hướng giảm dần, nên dự kiến nhóm này sẽ cải thiện. Thêm vào đó, các chính sách hỗ trợ phục hồi kinh tế cũng giúp cho nhóm bán lẻ. Định giá hiện tại đang cao hơn so với bình quân 3 năm, nghĩa là đang phản ánh tương đối phù hợp cho kỳ vọng rồi.

Cùng một logic như vậy, một số nhóm ngành khác cũng có triển vọng kể đến như ngân hàng, bất động sản (chọn lọc), dịch vụ phần mềm, hàng tiêu dùng, năng lượng, dược. Đó là các ngành VDSC nhận thấy triển vọng trong 2024." - Bà Phương Lam cho hay.

Trong năm 2024, VinaCapital cho rằng các công ty bất động sản không có quá nhiều nguồn để ghi nhận lợi nhuận nhưng tình hình bán hàng bắt đầu khả quan hơn từ nửa cuối năm. Dự báo này dựa trên lãi suất thực tế phải thật sự ở mức thấp và thu nhập của người dân hồi phục trở lại thì niềm tin với bất động sản - kênh đầu tư dài hạn mới được kích hoạt trở lại.

Thực tế giá giao dịch bất động sản trong năm 2023 không giống như những đợt khủng hoảng trước đó là giảm giá diện rộng mà chỉ giảm giá cục bộ, còn lại nhiều khu vực, phân khúc vẫn neo giá cao.

Sau khi các dự thảo luật liên quan trực tiếp đến ngành bất động sản được thông qua, giá các dự án những năm sau khó giảm. Hai yếu tố như tôi vừa chia sẻ gồm lãi suất phải ổn định ở mức thấp và thu nhấp tăng thì mức độ hấp thụ bất động sản mới có thể cao.

Khi đó thị trường bất động sản sẽ hồi phục theo xu hướng giao dịch ấm lên ở những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, vừa túi tiền (Affordable housing) rồi mới đến bất động sản vùng ven.

Định giá cổ phiếu bất động sản hiện tại vẫn có khả năng để nhà đầu tư cân nhắc mua nhưng không phải tất cả mà tập trung vào doanh nghiệp thật sự có quỹ đất sạch sẵn sàng mở bán.

Một rủi ro hiện nay là nợ. Chúng tôi thấy rằng áp lực nợ gốc và lãi vay của doanh nghiệp ngành này đang được đẩy lùi từ năm 2023 sang năm 2024. Rất nhiều doanh nghiệp đang quay cuồng với vấn đề dòng tiền.