“Mập mờ” dự án Country House: SODITO “lách luật” huy động vốn thế nào?

Đặc biệt, các thông tin đều giới thiệu Country House do Công ty cổ phần đầu tư và du lịch Hồ Sông Đà (SODITO) làm chủ đầu tư. Công ty cổ phần VN kiến trúc là đơn vị thiết kế biệt thự. Greenscape thiết kế cảnh quan, Công ty CP Đầu tư Archi là đơn vị phân phối độc quyền.

Mặc dù, dự án Country House “mập mờ” pháp lý nhưng vẫn có khách hàng “rút hầu bao” đầu tư vì nhẹ dạ cả tin. Đó là trường hợp của chị N.H.T (Hoàn Kiếm, Hà Nội).

Phân tích về mặt pháp lý trong sự việc, luật sư Mai Thảo - Phó Giám đốc Công ty luật TNHH Trương Anh Tú (TAT Law firm), cho biết chị T nộp tiền để thực hiện “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” cá nhân với ông Nam nhưng lại do Công ty cổ phần đầu tư và du lịch Hồ Sông Đà (SODITO) lập phiếu thu, có chữ ký đóng dấu của Chủ tịch HĐQT Công ty SODITO thời điểm đó là ông Nguyễn Văn Hanh.

Vì vậy, bản chất của việc ký kết “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” giữa chị T và ông Nam là một giao dịch giả tạo nhằm che giấu việc SODITO huy động vốn để thực hiện dự án khi chưa đủ điều kiện cho phép.

Theo luật sư Thảo, đây chính là một cách thức lách luật, sử dụng hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa 2 cá nhân để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án nhằm “cố né” các quy định cấm của pháp luật về huy động vốn trái phép. Bởi vậy, mới có chuyện SODITO đứng ra thực hiện bảo lãnh cho ông Nam khi ký hợp đồng với chị T và ông Nam hợp tác kinh doanh với chị T nhưng lại cam kết chia 1 lô đất biệt thự và tài sản trên đất cho chị T?

“Nếu “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” giữa chị T và ông Nam là giao dịch dân sự của hai cá nhân thì đáng lý tiền chị T nộp để thực hiện hợp đồng phải do ông Nam nhận. Mặt khác, nếu là giao dịch của hai cá nhân thì việc thanh lý hay chấm dứt hợp đồng cũng phải cá nhân ông Nam và chị T đàm phán, thỏa thuận và ký kết. Công ty SODITO có tham gia làm việc với chị T thì cũng chỉ với tư cách là bên bảo lãnh cho ông Nam khi ông Nam không thực hiện đúng “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” với chị T”, luật sư Thảo phân tích.

Phó Giám đốc TAT Law firm đánh giá, thực tế, tiền chị T nộp do Công ty SODITO nhận, biên bản làm việc với chị T và biên bản thanh lý hợp đồng đều do Công ty SODITO xác nhận, ký và đóng dấu. Vì vậy, ngoài việc trên “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” thể hiện là cá nhân ông Nam ký thì toàn bộ các tài liệu và chứng cứ khác đều thể hiện giao dịch giữa chị T và ông Nam - với tư cách là đại diện Công ty SODITO.

Điều này hoàn toàn rõ ràng giao dịch nhằm huy động vốn từ chị T của Công ty SODITO khi chưa đủ điều kiện. Theo đó, giao dịch giả tạo giữa cá nhân ông Nam và chị T sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật, Công ty SODITO phải đứng ra chịu trách nhiệm trả lại tiền và bồi thường thiệt hại cho chị T.

Theo luật sư Mai Thảo, việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện được huy động vốn sẽ phải đối mặt với các chế tài do pháp luật quy định.

Cụ thể, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt theo điểm đ khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, theo đó bị phạt tiền từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng, đồng thời buộc phải bồi thường thiệt hại cho bên góp vốn.

Luật sư Mai Thảo khuyến cáo, trước khi quyết định mua bất động sản ở dự án nào, người mua cần phải khảo sát thực tế dự án bằng cách đến địa chỉ nơi có dự án và xem xét dự án đã có cơ sở hạ tầng hay chưa, mức độ hoàn thành đến đâu bởi theo quy định của pháp luật, dự án có đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được phép lưu thông. Người dân cũng nên lưu ý và cảnh giác khi địa chỉ dự án không rõ ràng, minh bạch.

Nếu là “dự án ma” thì đa số là những dự án không có hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, cũng có những “dự án ma” rất giống với dự án thật nếu chỉ quan sát thông thường sẽ thấy “dự án ma” cũng có đường, có hệ thống thoát nước, được phân lô cụ thể nhưng thực chất là do tự ý làm, tự ý xây dựng mà không có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước.

Do vậy, khi người mua hỏi về thông tin pháp lý dự án họ sẽ không cung cấp được hồ sơ pháp lý dự án cho khách hàng.

Để tránh "bẫy" khi giao dịch, luật sư Mai Thảo nhấn mạnh việc người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án (cần thiết phải kiểm tra dự án có thuộc diện bị thu hồi hay không; kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án...).

Đồng thời, kiểm tra chứng thư cần thiết như: Bảo lãnh tài chính của ngân hàng thương mại để đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi họ không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Người dân nên hết sức cảnh giác khi đầu tư mua nhà và cần lựa chọn những chủ đầu tư có uy tín, đồng thời nên có sự tham vấn của luật sư, của những người có am hiểu pháp luật.