“Lùa gà” đầu tư BĐS: Người mua làm gì để tránh dự án “ma”?

Mới đây, Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội đã ra thông báo về việc tạm giữ hình sự bà Vũ Thị Thuý, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Nhật Nam (Nhật Nam) do có hành vi đưa ra thông tin sai sự thật. Bà Thúy thông tin Nhật Nam có nhiều bất động sản, dự án đầu tư, có lợi nhuận cao để huy động vốn của nhiều cá nhân, rồi sử dụng một phần tiền này để trả lãi cho các cá nhân trên. Sau đó, bà Thúy đã chiếm đoạt số tiền đặc biệt lớn…

Theo những quảng cáo của Nhật Nam, công ty này thống kê hàng loạt bất động sản, gồm: 23.000m2 đất tại Buôn Đôn (Đắk Lắk) với 41 “sổ đỏ”; 70.000m2 đất tại Phú Quốc trong đó có 35 lô có sổ đỏ; 120.000m2 đất tại Bến Cầu, Tây Ninh; 20 lô đất tại Mỹ Đức, Hà Nội; 4 quỹ đất tại Lợi Thuận 1,2,3,4, Tây Ninh; khu biệt thự cao cấp Nhật Nam tại Hà Nội với tổng diện tích 16.318m2 với 39 lô có sổ đỏ…

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, phần lớn những vị trí đất trên đứng tên chủ sử dụng là cá nhân khác, thậm chí chỉ là những khu đất, dự án ma.

Như tại vị trí phường Xuân Khanh, Thị xã Sơn Tây (Hà Nội) mà Công ty BĐS Nhật Nam giới thiệu là đang sở hữu 39 lô biệt thự (đã có sổ đỏ) với tổng diện tích 16.318m2. Đây là dự án Xuân Khanh Villas do Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 làm chủ đầu tư. Còn 20 lô đất tại Mỹ Đức (Hà Nội) hiện đang là cánh đồng lúa và rau muống...

Không chỉ Công ty Nhật Nam, đầu tháng 9 vừa qua công an tỉnh Đồng Nai đã triệt xóa thành công một tổ chức lừa đảo bán dự án bất động sản “ma”, bắt tổng giám đốc và 120 nhân viên thuộc công ty Lộc Phúc đang dàn cảnh dụ dỗ khách hàng xuống tiền mua đất nền.

Thủ đoạn của Công ty Lộc Phúc là mua những khu đất nông nghiệp với giá vài trăm triệu đồng, sau đó tự vẽ dự án, rao bán với giá 2-3 tỷ đồng một lô. Để dụ được nhiều người mua, công ty tuyển hàng trăm sinh viên làm thêm, thực tập, hướng dẫn vào các trang mạng xã hội lấy hình ảnh những căn nhà đẹp ở TP HCM đang ra bán, đăng lên website của công ty và một số website khác để giới thiệu.

Trước đó, vào tháng 12/2022, Phòng Cảnh sát kinh tế Công an Hà Tĩnh phát hiện một số hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến Công ty TNHH XD Huy Đoàn Hưng. Sau quá trình xác minh, thu thập thông tin, tài liệu và vận động một số bị hại làm đơn tố cáo Mai Chí Phương, Giám đốc Công ty TNHH XD Huy Đoàn Hưng cùng vợ là Võ Thị Thành lừa đảo chiếm đoạt số tiền hàng chục tỷ đồng.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng những người bị gọi là "gà" rất ít. Bởi theo ông Thanh, kiếm được 1 tỷ đồng trong nền kinh tế xã hội hiện nay đều là những người rất giỏi.

Ấy vậy mà, những người này lại bị nhắm đến và có khả năng trở thành “gà” để các đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản “lùa”.

Lý giải việc này, ông Thanh cho rằng, vấn đề mà nhiều nhà đầu tư gặp phải trên thị trường hiện nay là thiếu thông tin đầy đủ, tiếp cận phải thông tin không đúng và sự kỳ vọng vào lợi nhuận đột biến.

Có ví von cho rằng cuộc chơi "lùa gà" là một nhóm lắm tiền "vãi thóc" để dụ "gà" là những người chưa có kinh nghiệm hoặc quá máu lửa vì nghĩ dễ kiếm tiền, đến khi "gà" vào và say sưa mổ thóc thì chiếc bẫy thình lình ụp xuống lúc nào không hay.

Và hiệu ứng FOMO (Fear Of Missing Out - “nỗi sợ sẽ bỏ lỡ cơ hội nào đó”) được xem là một trong những chiêu trò phổ biến được nhiều "cò" sử dụng chăn dắt "con mồi" tại các dự án "ma" bất động sản. Với những lời nói như “dự án sinh lời lớn, nếu không tham gia đầu tư sẽ mất cơ hội” là thứ khiến không ít nhà đầu tư vội vàng bỏ tiền ra mà không dừng lại tìm hiểu, suy xét.

Bên cạnh hiệu ứng FOMO, việc sử dụng “chim mồi” đóng giả khách hàng cạnh tranh, thao tung tâm lý đám đông về giá ảo, hay chính tâm lý tiếc tiền, không muốn bỏ cọc, cắt lỗ một khi đã tham gia đầu tư cũng là những chiêu trò hữu hiệu được các đối tượng lừa đảo lợi dụng.

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư bất động sản, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng điều tối quan trọng với nhà đầu tư là trước khi đi thăm dự án nào cần tìm hiểu pháp lý, quy hoạch có tốt không. Khi xuống xem dự án thì cần xem việc đầu tư xây dựng có đúng như cam kết không.

Nhà đầu tư cũng có thể nhận diện được một dự án “ma” qua các dấu hiệu sau đây: Chủ đầu tư không cung cấp được hồ sơ pháp lý của dự án (Giấy phép xây dựng, Quy hoạch 1/500, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…); Thông tin về dự án mập mờ, chung chung hoặc không có; Dự án có đội ngũ nhân viên môi giới hùng hậu, thường xuyên thúc giục đầu tư vào dự án nhưng lại hạn chế hay chậm trễ cung cấp thông tin pháp lý về dự án; Hợp đồng mua bán không quy định rõ thời gian bàn giao nhà, đất, không quy định rõ trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi xảy ra sai phạm…; Dự án có giá trị cao hoặc thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung tại địa phương…