Gói 120.000 tỷ cho NƠXH: Lãi suất chưa hấp dẫn người thu nhập thấp

Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã công bố về chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030 theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Vào cuối tuần qua, tại Hà Nội, bất chấp thời tiết nắng nóng 40 độ C, hàng nghìn người vẫn xếp hàng bốc thăm suất mua NƠXH tại dự án NHS Trung Văn (đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm). Tỷ lệ chọicác suất mua khoảng 1 chọi 9, khiến nhiều người đành "lỡ hẹn" với giấc mơ an cư. Điều đó cho thấy, nhu cầu thuê, mua NƠXH là rất lớn. Thực tế, đã từng có nhiều dự án NƠXH mở bán, nhưng chưa từng có dự án nào có số lượng hồ sơ lớn như vậy. Bởi hiện nay, các căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng quá khan hiếm.

Đây là mức giá bán dự án NƠXH lần đầu cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Trước đây, mức giá được phê duyệt thường từ 13 - 17 triệu đồng/m2. Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất (diện tích 69,9m2) tại dự án NHS Trung Văn, người mua cần bỏ ra khoảng 1,39 tỷ đồng và 1,52 tỷ đồng cho căn lớn nhất (diện tích 76,8m2).

Các chuyên gia bất động sản nhận xét, trong bối cảnh thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, NƠXH thì sự xuất hiện của bất cứ dự án nào thuộc phân khúc này đều có vai trò quan trọng, góp phần giải quyết nhu cầu cấp bách về nguồn cung nhà ở của người dân. Tuy nhiên, với mức giá bán gần 20 triệu đồng/m2 thì không nhiều người thu nhập thấp có thể tiếp cận được.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cấp cao Học viện Tài chính cho rằng, với lãi suất cho vay mua nhà thời kỳ cao điểm lên đến 14% - 15%, vay ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% thì cũng không nhiều người có đủ khả năng để vay. Thông thường, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất 13% trở lên, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều. Trong khi đó, lãi suất của ngân hàng Việt Nam là lãi suất thả nổi nên sẽ rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Nếu người mua nhà gặp rủi ro về thu nhập trong quá trình vay thì họ rất dễ vỡ nợ.

Là hộ gia đình trẻ có nhu cầu mua NƠXH, chị Lê Thị Lan, một công chức tại Hà Nội cho biết, chị chờ dự án này cả nửa năm nay. Tuy nhiên với mức giá cao như hiện nay, nếu phải trả 1,5 tỷ đồng để sở hữu một căn NƠXH hơn 70m2 thì sẽ phải mất khoảng 1 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm tại các ngân hàng trong 20 năm. Theo tính toán của chị Lan, năm đầu tiên chị sẽ phải trả khoảng 150 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, bình quân hơn 12 triệu đồng mỗi tháng. Thế nhưng, với thu nhập của 2 vợ chồng công chức cùng hàng loạt khoản chi tiêu sinh hoạt trong gia đình, học hành của các con... thì khoản chi trả cho phần lãi và gốc hàng tháng như vậy vẫn quá cao, rất khó đáp ứng.

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, với người mua nhà là 8,2%/năm. Với thực tế triển khai NƠXH như hiện nay, khó có chủ đầu tư hay người mua nhà nào có thể vay được vốn với lãi suất trên vì các dự án hiện rất khan hiếm và hầu hết đang ách tắc pháp lý, khó hi vọng trong 1 - 2 tháng tới hoàn thiện đủ điều kiện vay vốn.

Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo lãi suất cho vay tới các ngân hàng thương mại với mức ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank đang áp dụng.

Trao đổi với báo chí, luật sư Trần Văn Đức, Đoàn luật sư TP Hà Nội nhận định, cơ chế cho vay gói 120.000 tỷ đồng thông thoáng, song khó giải ngân hiệu quả bởi phân khúc NƠXH, nhà ở công nhân vẫn thiếu nguồn cung. Sau 10 năm kể từ khi có gói tín dụng đầu tiên dành cho vay hỗ trợ NƠXH với trị giá 30 nghìn tỷ đồng được triển khai năm 2013 thì đến nay mới tiếp tục có gói tín dụng lớn dành cho phân khúc nhà ở này.

Tuy nhiên, băn khoăn lớn nhất hiện nay vẫn là dự án chờ tiền hay tiền chờ dự án vì gói tín dụng chỉ là điều kiện đủ để người dân dễ dàng mua được nhà. Còn theo thực tế, điều kiện cần là số lượng nguồn cung dự án NƠXH thì vẫn còn khan hiếm, thậm chí đang thiếu rất nhiều lại chưa được giải quyết triệt để. Cùng với vấn đề nguồn cung, luật sư Trần Văn Đức cho rằng, lãi suất 8,2%/năm vẫn là quá cao so với khả năng chi trả người mua NƠXH. Song, do gói 120.000 tỷ đồng là vốn của ngân hàng thương mại, không phải vốn ngân sách nên không thể bắt các ngân hàng phải chịu lỗ hay bù lỗ khi cho vay gói tín dụng này.

Chính vì thế, để tăng khả năng hấp thụ của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, giúp mục tiêu NƠXH về đích, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu tìm nguồn vốn trung, dài hạn để đưa ra gói tín dụng có lãi suất phù hợp, có thể là 6%/năm và phải ổn định trong thời gian dài, để người dân dễ dàng tiếp cận được nhà ở.