Khoảng trống pháp lý
Chị Nguyễn Thanh Thủy, nhân viên tư vấn bất động sản, Công ty An Bình cho biết, bắt đầu xuất hiện từ giữa năm 2019, farmstay được nhiều nhiều khách hàng ưa thích bởi kết hợp giữa farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Với các bất động sản này, khách du lịch có thể vừa nghỉ dưỡng vào những dịp nghỉ lễ, cuối tuần vừa có cơ hội trải nghiệm thực tế công việc hàng ngày của một người nông dân và tham gia vào các hoạt động sinh hoạt văn hóa bản địa.
Rất nhiều farmstay trong cả nước tại Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Hòa Bình, Ba Vì, Lào Cai… được rao bán với giá "mềm" nhưng quảng cáo có tỷ suất lợi nhuận cao. Cụ thể, một lô đất vườn farmstay ở Ba Vì hay Hòa Bình khoảng 150 m2 có giá khoảng 400-500 triệu đồng. Một số farmstay còn có cam kết sau 3 năm sẽ có sổ hồng, nếu không chủ đầu tư sẽ mua lại với mức giá 124% mức ban đầu.
Tuy nhiên, theo chị Thủy, đa phần các farmstay là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thời hạn sử dụng đất chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm. Điều đó có nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ cho từng chủ sở hữu. Vì vậy, tất cả các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ. Tất nhiên, cam kết này không có gì là chắc chắn.
Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ông Nguyễn Văn Đính cho biết, mô hình farmstay bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ… nhưng mục đích của họ là trải nghiệm học tập, chứ không phải kinh doanh lưu trú. Tại Việt Nam, do các mô hình căn hộ dịch vụ, condotel (căn hộ khách sạn) hay hometel (nhà ở khách sạn) hiện không còn hấp dẫn do chi phí đầu tư lớn, khả năng sinh lời thấp, nên farmstay thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do là mô hình đầu tư mới nên còn nhiều điều chưa rõ ràng, đặc biệt là rất thiếu hành lang pháp lý.
 |
| Khu đất của ông Nguyễn Minh Trang bị chính quyền tỉnh Hà Tĩnh lập biên bản vì triển khai farmstay trái phép. Ảnh: Báo Đầu tư.
|
Luật sư Nguyễn Thanh Sơn, Đoàn Luật sư Hà Nội khẳng định, đa phần đất để hình thành nên farmstay thực chất là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp... được giao trong thời hạn nhất định. Vì vậy, theo pháp luật hiện hành, mua bán chuyển nhượng farmstay dưới hình thức phân lô, bán nền là không được phép. Do đó, khi các chủ đầu tư ký hợp đồng với khách hàng không phải hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có thể là "Hợp đồng dịch vụ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và cung cấp dịch vụ canh tác khu vườn" hay một tên gọi nào đó. Những loại hợp đồng này đẩy toàn bộ rủi ro về phía bên mua.
Giải pháp nào cho farmstay?
Trước thực trạng phức tạp trong hoạt động của mô hình farmstay, vào cuối tháng 7/2020, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ cho hay, hiện nay, mô hình này đang nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Trong khi đó, phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Do đó, cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.
Về vấn đề này, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các Bộ: Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp với loại hình farmstay nói trên.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội khuyến nghị, Chính phủ cần hoàn thiện khung pháp lý để bất động sản kết hợp du lịch nông nghiệp phát triển. Theo đó, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản du lịch nông nghiệp nói riêng, nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, cần bổ sung vào Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi điều khoản giải thích về đất du lịch nông nghiệp; bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất sử dụng vào mục đích du lịch nông nghiệp. Bên cạnh đó, quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp; những hình thức tiếp cận đất đai, cơ chế, chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư vào phân khúc này.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần xác định rõ đất du lịch nông nghiệp là đất nông nghiệp hay loại đất sử dụng đa mục đích. Cần bổ sung quy định về cơ chế phối, kết hợp giữa các bộ, ngành và địa phương trong việc quản lý đất du lịch nông nghiệp và bổ sung một mục trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về phân khúc kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp. Theo đó, xác định rõ quyền và trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, nông nghiệp.
Cũng theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, cần bổ sung thêm quy định về bản chất, những loại hình sản phẩm của bất động sản du lịch nông nghiệp; cơ chế khuyến khích đầu tư vào bất động sản du lịch nông nghiệp; điều kiện, phạm vi kinh doanh loại hình này…
Ngoài ra, bổ sung thêm các quy định về điều kiện, năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; vấn đề thanh tra, xử lý vi phạm để ngăn chặn việc lợi dụng mục đích kinh doanh loại hình này để thu mua, gom đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, sau đó tìm mọi cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, đất phi nông nghiệp rồi bán, chuyển nhượng để kiếm lời.
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Sơn, để thúc đẩy phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp thì phải sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Du lịch năm 2017, liên quan tới loại hình du lịch nông nghiệp. Cụ thể là quy định tích hợp giữa quy hoạch du lịch và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển nông nghiệp để tăng cường sự gắn kết, phát triển loại hình bất động sản kết hợp du lịch nông nghiệp.
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tháng 10/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn đề nghị các địa phương trên cả nước kiểm tra, rà soát, thống kê các khu vực đang tồn tại các mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay). Qua kiểm tra, báo cáo, sai phạm chủ yếu của mô hình farmstay là chuyển mục đích trái phép; thực hiện dự án khi chưa được giao; xây dựng công trình trái phép trên đất nông, lâm nghiệp được giao quản lý, sản xuất…
Trước đó, năm 2019, theo phản ánh của báo chí, tại tỉnh Lâm Đồng, một dự án có tên Lâm Đồng farmstay có diện tích 280ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm) được phân thành 138 lô, mỗi lô có diện tích hơn 5.000m2. Chủ đầu tư rao bán với giá khoảng 370 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, UBND huyện Bảo Lâm khẳng định, không có dự án như trên được cấp phép trên địa bàn. Khu vực trên thuộc dự án "Quản lý bảo vệ rừng, trồng rừng, trồng thử nghiệm cây cao su, sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và chăn nuôi gia súc" do UBND tỉnh Lâm Đồng cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho Công ty TNHH Đại Hải ngày 8/5/2008 với thời gian thuê 50 năm.
Tương tự, tại Hòa Bình, dự án có tên Ohara farmstay được giới thiệu nằm trong quần thể dự án Ohara Villas & Resort, được chia thành 126 lô đất vườn, có diện tích trung bình 150m2/lô, được chủ đầu tư rao bán với giá chỉ chỉ từ 390 - 440 triệu đồng/lô. Trên các trang mạng, dự án này được nhắc tới với những lời quảng cáo vô cùng hấp dẫn như: Hưởng lợi nhuận cho thuê lên đến 50 triệu đồng/năm; cam kết mua lại với giá trị bằng 124% giá trị mảnh đất vườn nếu không lên được sổ đỏ… Đáng nói, UBND TP Hòa Bình đã có văn bản nêu rõ, trên địa bàn xã Mông Hóa, TP Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình không có dự án nào có tên “Ohara Villas & Resort” được cấp phép triển khai thực hiện. Do đó, việc một số website quảng bá giới thiệu về dự án Ohara Villas & Resort tại xóm Gò Bùi, xã Mông Hóa, TP Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình là không đúng sự thật.
Hay tại Hà Tĩnh, năm 2020, một chủ rừng tại xã Nam Điền, huyện Thạch Hà đã tự ý đưa máy xúc vào san đồi làm farmstay đã bị chính quyền địa phương lập biên bản. Qua kiểm tra, phần đất đang xây dựng là đất lâm nghiệp và đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích 42.000m2 cho ông Nguyễn Minh Trang (trú phường Đại Nài, TP Hà Tĩnh). Vị trí thửa đất theo quy hoạch đã được chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất nông nghiệp khác, song về dự án trang trại tổng hợp kết hợp trải nghiệm, nghỉ dưỡng farmstay thì chủ sở hữu chưa được cấp phép…