Doanh nghiệp bất động sản kẹt giữa pháp lý và tín dụng

Vướng mắc pháp lý và lãi suất và lãi suất ngân hàng cao ngất ngưởng khiến doanh nghiệp bất động sản "chết lâm sàng", giải thể, thị trường giao dịch gần như bằng 0. Giải pháp nào tháo gỡ, tăng niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và vực dậy thị trường? 

Doanh nghiệp giải thể gia tăng

Theo số liệu tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, chỉ tính riêng quý I/2023 số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Đặc biệt số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động kinh doanh (có thời hạn) lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Số lượng dự án được cấp phép mới, đủ điều kiện bán đều sụt giảm

Một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có Tập đoàn giảm 30% đến 50% lực lượng lao động).

Trong quý I/2023, theo khảo sát của Bộ Xây dựng có thêm khoảng 30%-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước, đồng thời ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30% - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Đây là giai đoạn cực kỳ thách thức đối với những đơn vị không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại.

Các doanh nghiệp bất động sản “lao đao” khiến thị trường cũng rơi vào tình trạng “đóng băng”. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý I/2023 còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Số lượng dự án được cấp phép mới, các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, hanh những dự án hoàn thành trong Quý I/2023 đều sụt giảm so với cùng năm trước.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, trong quý I/2023, đã có 11 dự án hoàn thành với 1.237 ô đất nền chỉ bằng khoảng 44% so với Quý IV/2022; Có 248 dự án với 66.523 ô đất nền đang triển khai, đạt 125,25% so với Quý IV/2022.

Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 39.133 căn; có 67.268 giao dịch đất nền thành công.

Tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản giải thể ngày một gia tăng - Ảnh minh họa, nguồn: internet

“Thế kẹt” doanh nghiệp bất động sản

Theo nhiều chuyên gia, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản giai đoạn từ cuối năm 2022 đến nay có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý (chiếm đến 70% khó khăn của các dự án). Chỉ riêng tại Hà Nội và TPHCM, ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, thị trường bất động sản từ năm 2022 đến nay gặp nhiều khó khăn hơn so với năm 2021. Hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp. Tình trạng này có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Ngoài ra, thực tế thị trường cho thấy, có những dự án bất động sản không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý và có dự án pháp lý “ngon” lại không có vốn. Trong khi đó, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao,…

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại của thị trường bất động sản.

Quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và bất động sản rất phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư...; trong đó, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ... Đáng lưu ý, hiện chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất, bất động sản. Quy định pháp luật nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản cao so với thu nhập người dân.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia đề xuất, các chính quyền địa phương cần rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng thủ tục cho các dự án như: định giá đền bù giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; đấu thầu… Cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng.

Tổng hợp từ các địa phương, Bộ Xây dựng đánh giá, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động.

Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Một trong những khó khăn lớn hiện nay chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Mặt khác, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 28/02/2023 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản lên tới 859.394 tỷ đồng.