Cty Hưng Thịnh rao bán KĐT Tây Nam Linh Đàm trên đất trống: Phạm luật thế nào?

Nhìn nhận sự việc dưới góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, việc đặt cọc để mua bán bất động sản (căn hộ chung cư, nhà ở, quyền sử dụng đất) không cần phải công chứng, tuy nhiên vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật chuyên ngành.

Luật sư Tùng viện dẫn, căn cứ vào Khoản 1, Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản thì cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép. Hơn nữa, tại Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP của chính phủ; Điều 9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD đã quy định: Chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn phải đáp ứng các điều kiện về công trình, hồ sơ và phải được chấp thuận của sở xây dựng.

Vị Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa nhận định, pháp luật cũng cấm không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, tại điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền trong dự án.

“Nếu xác định hợp đồng đặt cọc là để thỏa thuận để giao kết hợp đồng thì đối tượng của hợp đồng là “bất động sản” thì không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc”, luật sư Tùng nhấn mạnh.

Theo luật sư Tùng, đối với dự án Linh Đàm Hưng Thịnh Lake Side hiện chưa có dấu hiệu của việc thi công, chưa xây xong phần móng như báo điện tử Kiến Thức đã phản ánh vì thế mà không thể coi các căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra để đặt cọc là “tài sản hình thành trong tương lai”.

Nếu chủ đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán các căn hộ sau này là trái với các quy định của pháp luật. Hợp đồng đặt cọc này trái với các quy định của pháp luật thì đồng nghĩa với đây là một hợp đồng vô hiệu, hai bên trao trả cho nhau những gì đã nhận. Bên đặt cọc có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền cọc.

Tuy nhiên, cần phải xem xét kỹ hợp đồng đặt cọc các bên ký kết để đánh giá được đây là hợp đồng đặt cọc vì mục đích mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai hay chỉ đơn thuần là một hợp đồng đặt cọc riêng biệt được điều chỉnh theo các quy định của pháp luật dân sự?

Luật sư Hoàng Tùng chia sẻ thêm, vấn đề đặt cọc giữ chỗ tại các dự án bất động sản là chuyện không còn gì lạ lẫm, nhưng suy cho cùng thì việc này cơ bản là trái các quy định của pháp luật và tồn tại rất nhiều rủi ro như: Sự “lập lờ” giữa khách hàng, môi giới và chủ đầu tư; các điều khoản của hợp đồng rất có thể gài bẫy người mua; thường khó nắm bắt về tiến độ dự án, thời điểm mở bán; không có gì đảm bảo được về vị trí căn hộ,…

“Tuy rằng việc đặt cọc sớm thì có thể giá bán của các căn hộ có thể rẻ hơn. Thế nhưng người dân muốn mua các căn hộ tại dự án nào đó nên tìm hiểu thật kỹ tính pháp lý của các dự án, tiến độ thực hiện cụ thể, ít nhất nên thực hiện đặt cọc khi đã hoàn thành xong phần móng của công trình. Hơn nữa, cũng cần phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản khi ký kết hợp đồng đặt cọc để tránh những rủi ro xảy ra”, vị luật sư khuyến cáo.

*Kiến Thức tiếp tục thông tin.