NLG: Bàn giao dự án và chuyển nhượng cổ phần hỗ trợ lợi nhuận nửa cuối năm
Chứng khoán VietCap (VCSC): Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối cho CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và tăng giá mục tiêu (TP) thêm 9,0% lên 42.200 đồng/cổ phiếu. TP cao hơn chủ yếu là do chúng tôi (i) tăng định giá dự án Southgate vì chúng tôi bổ sung định giá phân khu căn hộ cao tầng và (ii) bỏ khoản chiết khấu RNAV 5%.
Nhìn chung, chúng tôi duy trì dự phóng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 ở mức 605 tỷ đồng (+9% YoY) khi tiếp tục kỳ vọng (i) vào lượng bàn giao tại dự án Southgate, Mizuki Park và Izumi City cũng như (ii) lợi nhuận từ giao dịch chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon và bán đất thương mại tại dự án Kikyo Residence trong nửa cuối năm 2023. Chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo lượng bàn giao của dự án Mizuki Park trong năm 2023 do tiến độ xây dựng khả quan, bù đắp cho dự báo chi phí SG&A cao hơn tại dự án Southgate.
Chúng tôi duy trì dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 nhưng điều chỉnh giảm 14% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 chủ yếu do chúng tôi thay đổi thời điểm ghi nhận lượng bàn giao tại dự án Mizuki Park.
Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng doanh số bán hàng cao hơn trong nửa cuối năm 2023 so với nửa đầu năm. Ngoài ra, chúng tôi duy trì dự báo doanh số bán hàng năm 2023 ở mức 5,3 nghìn tỷ đồng (-35% YoY), với đóng góp chính từ dự án Southgate, Akari City, Mizuki Park và Cần Thơ (nhà ở xã hội EhomeS). Chúng tôi dự báo doanh số bán hàng năm 2024 đạt 7 nghìn tỷ đồng, tăng 32% so với năm 2023.
Yếu tố hỗ trợ: Doanh số bán hàng cao hơn kỳ vọng.
Rủi ro: Việc mở bán phân khu mới tại các dự án trọng điểm chậm hơn dự kiến.
SZC (Khuyến nghị Trung lập): Ghi nhận hợp đồng cho thuê SNZ giúp lợi nhuận SZC đạt mức cao nhất trong các quý gần đây
SSI Research: Trong Q2/2023, SZC đạt 288 tỷ đồng doanh thu (+10% svck), trong khi LNST ghi nhận kết quả tốt nhất trong vòng 2 năm qua. Kết quả này phù hợp với dự báo của chúng tôi khi hợp đồng MOU với SNZ được công bố vào cuối năm 2022. Doanh thu cho thuê đất KCN đạt 263 tỷ đồng (+3,9% svck), do Tổng công ty Sonadezi (sở hữu 46,8% SZC) thuê 15 ha với giá 72 USD/m2 (+17% svck). Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng từ 36,4% trong Q2/2022 lên 53,9% chủ yếu do giá cho thuê trung bình tăng, đồng thời SZC không trích thêm chi phí cho diện tích đất còn lại trong KCN Châu Đức kể từ Q1/2022.
Ngoài ra, doanh số bán shophouse tại KDC Sonadezi Hữu Phước đạt 11,7 tỷ đồng, trong khi Q2/2022 không có doanh thu. Chi phí lãi vay tăng 21% svck do ghi nhận khoản vay từ sân golf khi đi vào hoạt động. Chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 30% svck chủ yếu nhờ giảm chi phí lương. LNST đạt 95,9 tỷ đồng (+56% svck).
Trong nửa đầu năm 2023, tổng doanh thu đạt 351 tỷ đồng (-35% svck). Tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 49% (+14% svck). LNST đạt 107 tỷ đồng (-22% svck). Lũy kế chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng đến Q2/2023 đạt khoảng 2,8 nghìn tỷ đồng (+4% so với đầu năm), chiếm 49% tổng tài sản của SZC. Vay nợ ngắn hạn và dài hạn để đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng KCN + Khu đô thị Châu Đức là 2,4 nghìn tỷ đồng, nâng hệ số nợ/VCSH lên 1,48x tại thời điểm cuối Q2/2023.
Triển vọng: Trong năm 2023, chúng tôi kỳ vọng tổng doanh thu thuần và LNST lần lượt đạt 894 tỷ đồng (+4,1% svck) và 236 tỷ đồng (+19,6% svck), cụ thể:
(1) Doanh thu cho thuê KCN Châu Đức đạt 721 tỷ đồng (-4% svck), với 38 ha đã cho thuê (-10% svck), trong đó có 21 ha của công ty liên kết là Tổng công ty Sonadezi (sở hữu 46,8% SZC). Giá thuê bình quân dự kiến theo USD là 75 USD/m2/chu kỳ thuê (+7% svck). Tỷ suất lợi nhuận gộp dự kiến đạt 47,1% (+7% svck) nhờ giá thuê bình quân tăng.
(2) Dự án Khu đô thị Hữu Phước. Cụ thể hơn, SZC tiếp tục ghi nhận doanh thu từ diện tích còn lại của Giai đoạn I dự án Khu đô thị Hữu Phước, chủ yếu thông qua nhà thầu (các căn shophouse đã xây sẵn). Doanh thu và lợi nhuận gộp ước đạt lần lượt là 115 tỷ đồng (+71% svck) và 57 tỷ đồng trong năm 2023.
Trong năm 2024, chúng tôi ước tính công ty sẽ đạt 1 nghìn tỷ đồng doanh thu (+12,4% svck) và LNST đạt 271 tỷ đồng (+14,8% svck).
Yếu tố hỗ trợ ngắn hạn: Dựa trên ước tính của chúng tôi, chúng tôi cho rằng lợi nhuận ròng của SZC sẽ tăng 110% svck trong nửa cuối năm 2023 do mức nền thấp trong nửa cuối năm 2022, do công ty tiếp tục ghi nhận diện tích cho thuê còn lại của SNZ và doanh số shophouse tại Khu đô thị Sonadezi Hữu Phước. Bên cạnh đó, chúng tôi cho rằng giá chào bán cho các hợp đồng mới trong năm 2023 sẽ là 100 USD/m2/chu kỳ thuê (+33% so với năm 2022), mức này cao hơn kỳ vọng. Thông tin bổ sung cho MOU cho thuê lớn như SNZ sẽ hỗ trợ giá cho cổ phiếu.
Luận điểm đầu tư: SZC đang giao dịch ở mức P/E và P/B 2023 lần lượt là 15,5x và 2,7x – cao hơn mức trung bình ngành là 13,8x và 2,08x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP với giá mục tiêu 1 năm là 34.300 đồng/cp (giảm 6,3% so với giá hiện tại).
Triển vọng dài hạn: SZC có hơn 300 ha đất sẵn sàng cho thuê tại Bà Rịa-Vũng Tàu và được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng được cải thiện thông qua Đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, Cảng Cái Mép và Gemalink. Theo đó, các dự án hạ tầng này giúp SZC duy trì lợi nhuận cao ở dự án KCN + Khu đô thị Châu Đức.
Rủi ro: Khó khăn trong việc xử lý và giá đền bù, giải phóng mặt bằng cao, trong khi các vấn đề pháp lý trong Khu đô thị Châu Đức có thể làm chậm tiến độ của dự án này.
IJC (Khuyến nghị Mua): Định giá hấp dẫn
Doanh thu thuần đạt 706 tỷ VND (-1% YoY), LNST đạt 142 tỷ VND (-25% YoY), lũy kế 6T2023, IJC đã hoàn thành 50% kế hoạch lợi nhuận. Đáng chú ý, trong kỳ, IJC đã ghi nhận (1) bán sỉ 73 sản phẩm tại khu Tái định cư Hòa Lợi cho TDC với tổng giá trị 346 tỷ VND (chiếm 82.4% doanh thu kinh doanh BĐS) và (2) 129 tỷ VND (+236% YoY) khi Công ty tham gia xây dựng hạ tầng tại KCN-KĐT Becamex Bình Phước.
Cập nhật dự án Hạ tầng: Mở rộng QL13 (12.7km - TMĐT 1,370 tỷ VND): IJC sẽ được kéo dài thời gian thu phí từ 2037-2050 -6% - Cao tốc HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành (68.7km - TMĐT 16,196 tỷ VND): IJC tham gia đấu thầu thi công đoạn qua Bình Dương 60km
Vành đai 4 (197.6 km - TMĐT 20,331 tỷ VND): IJC tham gia đấu thầu thi công đoạn qua Bình Dương 48.3km
Kế hoạch Chào bán cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 2:1, giá chào bán 10,000 VND/cp. Theo đó, nguồn vốn thu được từ đợt chào bán sẽ ưu tiên nhất dùng để đầu tư vào CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex Bình Phước (466 tỷ VND - tương đương 31.7%) và phần còn lại dùng để cơ cấu nợ vay
Định giá hấp dẫn khi (1) IJC đang giao dịch tại P/B 2024F=0.77x, mức định giá vẫn còn hấp dẫn, (2) cơ cấu tài chính lành mạnh với tỷ lệ Nợ/Nguồn vốn ~22%, sẽ tiếp tục giảm sau khi chào bán thêm cho cổ đông hiện hữu (tổng nợ hiện tại 1,046 tỷ VND trong khi tiền ròng từ vận hành BOT & kinh doanh nhà hàng, khách sạn mỗi năm đạt 250-300 tỷ VND - chiếm 30% tổng nợ vay).
Triển vọng 2024F: Chúng tôi đánh giá cao (1) chiến lược xoay trục trọng tâm đầu tư BĐS lên Bình Phước của IJC khi dư địa tăng trưởng nguồn cung KCN tại Bình Dương không còn nhiều (chiến lược của doanh nghiệp là triển khai KDC, KĐT xoay quanh KCN), (2) kỳ vọng khi tham gia vào CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex Bình Phước, ngoài ghi nhận doanh thu từ xây dựng hạ tầng tại đây, IJC sẽ có lợi thế về chuyển nhượng sỉ quỹ đất tại KCN-KĐT Becamex Bình Phước để tự triển khai KĐT và (3) IJC là đơn vị chủ lực của Tập đoàn Becamex IDC trong việc triển khai các dự án BĐS, hạ tầng với quỹ đất sẵn sàng triển khai lên đến 50 ha vị trí tại xung quanh các KCN và tại Thành phố mới Bình Dương.
Nguồn vốn triển khai đến từ Chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng với tỷ lệ chào bán 2:1, giá chào bán 10,000 VND/cp và tỷ lệ chào bán thành công tối thiểu là 70%. Tổng số tiền dự kiến thu được từ đợt chào bán cổ phiếu dự kiến là 1,259 tỷ VND.
BSC khuyến nghị MUA đối với IJC, giá mục tiêu 21,700 VND/cp (upside 29%, lợi suất cổ tức kỳ vọng 5%) dựa trên phương pháp định giá SoTP. Tại mức giá mục tiêu, IJC sẽ được giao dịch tại P/B 2024F = 0.99x - vẫn là mức định giá tương đối an toàn. Chúng tôi lưu ý, mức định giá trên chưa đánh giá tiềm năng tại (1) các dự án hạ tầng mới IJC dự định tham gia triển khai, (2) chưa đánh giá khoản đầu tư vào KCN-KĐT Becamex Bình Phước và (3) các dự án BĐS đưa vào định giá chỉ bao gồm 6 dự án ~31.7ha (trên tổng số 53 ha quỹ đất sẵn sàng triển khai kinh doanh của IJC)
Minh An