NLG (Khuyến nghị Mua): Nền tảng tài chính lành mạnh cùng danh mục sản phẩm đa dạng
Chứng khoán BSC: Chiến lược huy động vốn ở cấp độ dự án giúp NLG luôn duy trì tỷ lệ đòn bẩy ở mức an toàn. Tại thời điểm cuối 1Q2023, tỷ lệ nợ ròng/TTS của NLG đang ở mức 5%, thấp hơn mức trung bình ngành 17%.
Theo chia sẻ của BLĐ, trong thời gian tới NLG sẽ thực hiện huy động vốn tại Izumi và Waterpoint giai đoạn 2, kỳ vọng giá trị huy động vốn từ 2 dự án sẽ mang lại 200-250 triệu USD (tương đương 4,700-5,800 tỷ VND). Đây sẽ là nguồn lực cho NLG tận dụng thời điểm khó khăn nhất của ngành BĐS để (1) mở rộng quỹ đất với giá vốn hợp lý, sẵn sàng cho chu kỳ tiếp theo của ngành BĐS và (2) tạo ra lợi nhuận đột biến từ thu nhập bất thường.
Tín hiệu bán hàng đã bắt đầu lạc quan hơn từ cuối 1Q2023 khi chỉ trong 15 ngày đầu tháng 4/2023, tổng giá trị mở bán mới (presales) đạt 196 tỷ VND, bằng 82.3% tổng so với tổng giá trị mở bán mới trong 1Q2023 (đạt 238 tỷ VND, -91.5% YoY về giá trị).
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2023, Công ty cam kết phát triển 20,000 sản phẩm nhà ở xã hội trong những dự án doanh nghiệp đang triển khai. Bên cạnh mục tiêu đáp ứng điều kiện NOXH khi triển khai dự án BĐS thương mại, phân khúc NOXH với nhiều chính sách dành riêng được kỳ vọng là chìa khóa để giải tỏa áp lực thanh khoản trong giai đoạn khó khăn của thị trường về pháp lý và lệch pha cung - cầu.
Dựa trên quan điểm thận trọng, BSC ước tính tổng giá trị mở bán mới năm 2023 đạt 6,068 tỷ VND (giảm -40% YoY và hoàn thành 64% kế hoạch năm 2023), thời điểm đẩy mạnh bán hàng rơi vào 2H2023 bao gồm (1) các sản phẩm vừa túi tiền Ehome tại Southgate, Nhà ở xã hội EhomeS tại Cần Thơ, Nguyên Sơn (Mizuki), (2) sản phẩm Flora tại Mizuki Park, Akari City và (3) sản phẩm valora tại Southgate. NLG có sự chủ động trong chiến lược triển khai, đảm bảo tính liên tục khi phát triển dự án nhờ vào danh mục sản phẩm đa dạng.
Trong “mùa đông” của ngành BĐS, NLG vẫn là một trong số ít các DN có thể duy trì hoạt động, KQKD ổn định, danh mục dự án có quỹ đất lớn (~681 ha), pháp lý rõ ràng và nền tảng tài chính lành mạnh (Tỷ lệ Nợ ròng/TTS=5%), qua đó hiện hữu những cơ hội mở rộng quỹ đất, tích lũy nguồn lực để sẵn sàng cho chu kỳ sau của ngành.
Chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 38,200 VND/cp (upside 21%) dựa trên phương pháp định giá RNAV đối với các dự án đang triển khai (Akari, Mizuki, Southgate, Izumi, Cần Thơ, VSIP Hai Phong) và giá trị sổ sách đối với các dự án khác chưa có kế hoạch triển khai cụ thể (Waterpoint giai đoạn 2, Paragon Đại Phước, Khác). Chúng tôi lưu ý rằng, định giá này dựa trên quan điểm thận trọng, trong khi các quỹ đất định giá theo giá trị sổ sách sở hữu vị trí tốt, giá vốn thấp sẽ là dư địa cho định giá doanh nghiệp để đầu tư dài hạn.
KBC (Khuyến nghị Mua): Cờ đến tay
Mirae Asset: Nhiều yếu tố thuận lợi trong năm 2023. KBC được biết đến là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn nhất đang niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong năm 2022, quỹ đất sẵn sàng cho thuê của KBC đã có sự bổ sung quan trọng với 2 dự án: KCN Quang Châu mở rộng (90 ha) và Nam Sơn – Hạp Lĩnh (300 ha hiện đã GPMB được 100 ha). Quỹ đất này đã nhanh chóng được các Tập đoàn lớn quan tâm và ký thỏa thuận thuê đất như Foxconn (60 ha), Fullian (49,6 ha) và Goertek (62,7 ha).
Sự hồi phục đáng chú ý trong Q1/2023. Ngay quý đầu năm công ty đã ghi nhận kết quả khả quan với mức doanh thu thuần đạt 2.223 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.056 tỷ đồng, tăng 102% so với cùng kỳ. Đáng chú ý khi kết quả ấn tượng trên hầu hết đến từ hoạt động kinh doanh chính với việc công ty bàn giao 60 ha đất tại KCN Quang Châu - Bắc Giang (KBC sở hữu 88,06%), ngoài ra công ty còn ghi nhận thêm khoản lãi 108 tỷ đồng từ chuyển nhượng công ty con. Với kết quả trên, Q1/2023 đã vươn lên trở thành quý có mức lợi nhuận thường xuyên cao nhất từ trước đến nay của doanh nghiệp,
Dự kiến bàn giao hơn 85 ha từ Q2/2023. Trong Q1/2023, KBC cho biết đã ký biên bản ghi nhớ cho Goertek thuê 62,7 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, công ty cho biết đã thu 20% tiền cọc từ doanh nghiệp và phần còn lại sẽ thu trong tháng 6 và 17 ha tại KCN Tân Phú Trung – TP HCM. Với mức giá thuê ước tính 160 USD/m2 tại NSHL và 250 USD/m2 tại Tân Phú Trung, KBC có thể thu về dòng tiền khoảng 3.400 tỷ đồng sau khi bàn giao giúp cải thiện rất lớn bảng cân đối của công ty hiện tại.
Tình hình tài chính cải thiện. Cuối Q1/2023, nợ vay của công ty đã giảm lần lượt 550 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 700 tỷ đồng nợ vay dài hạn, tổng nợ ở mức 6.382 tỷ đồng giảm 16,4% so với đầu năm. Tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu ở mức 33,8%, trong năm công ty có 2 khoản trái phiếu đến hạn với tổng giá trị 2.500 tỷ đồng. Trong điều kiện hiện tại chúng tôi cho rằng KBC sẽ thu xếp tốt dòng tiền để thanh toán các khoản trái phiếu này.
Quy hoạch chung TP Hải Phòng được điều chỉnh là bước tiến quan trọng của 2 dự án lớn của KBC: 30/03/2023, Quyết định 323/QĐ-TTg được phê duyệt Điều chỉnh chung TP Hải Phòng đến năm 2040. Quy hoạch mới ban hành sẽ là cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án BĐS, trong đó KBC hiện đang đầu tư 2 dự án lớn là KCN Tràng Duệ 3 quy mô 687 ha và KĐT Tràng Cát quy mô 581 ha. Nếu tình hình khả quan, 2 dự án này có thể được triển khai từ năm 2024.
Rủi ro: Lạc quan về tình hình tài chính của công ty, tuy nhiên NĐT vẫn còn lo ngại về sự ổn định trong KQKD của công ty. Trong năm 2022 dù ghi nhận KQKD cả năm khả quan nhưng xét theo từng quý thì LNST của công ty biến động rất lớn. Sự lo ngại này có thể chỉ là ngắn hạn trong trường hợp hoạt động kinh doanh thuận lợi như chúng tôi kỳ vọng bên trên.
Khuyến nghị: KBC đang có mức định giá P/B 12 tháng là 1,3 lần, thấp hơn mức trung bình trên 2 lần của ngành BĐS KCN. Chúng tôi kỳ vọng thị giá của KBC sẽ hướng đến mức 1,5 lần P/B tương ứng mức giá 33.000 đ/cp.
ACB: Tăng trưởng khả quan trong bối cảnh khó khăn
Chứng khoán KB (KBSC): Tổng thu nhập hoạt động (TOI) trong quý 1 đạt 7,920 tỷ đồng (+15.6% YoY). Chi phí hoạt động (OPEX) trong kỳ được cải thiện, giảm 8% YoY. Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng ghi nhận 256 tỷ đồng trong khi Q1/2022 ghi nhận hoàn nhập 3 tỷ đồng. Kết thúc quý 1/2023 LNTT của ACB đạt 5,156 tỷ đồng (+25.3% YoY)- hoàn thành 26% kế hoạch năm 2023
NIM giảm xuống mức 4.2% ( -35 bps QoQ, -2 bps YoY) do lãi suất huy động trong 3 tháng đầu năm ở mức cao, hơn nữa ACB phải hi sinh một phần lợi nhuận để hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn. Chúng tôi cho rằng NIM của ACB khó được cải thiện trong năm 2023.
Q1/2023, ACB ghi nhận sự tăng mạnh ở nợ nhóm 3 (+94% QoQ, +214% YoY) và nợ nhóm 4 (+149% QoQ, +20% YoY). Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng Q1/2023 đã tăng lên mức 0.94% (+20 bps so với đầu năm), nếu không tính CIC, NPL là 0.84%. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu đạt 116%. Với bộ đệm dự phòng từ trước, chúng tôi cho rằng ACB vẫn còn dư địa để xử lý nợ xấu.
LNST dự kiến đạt 15,697 tỷ đồng (+14.7% YoY). Sử dụng kết hợp 2 phương pháp định giá P/B và Chiết khấu lợi nhuận thặng dư, chúng tôi đưa ra mức giá mục tiêu cho năm 2023 của cổ phiếu ACB là 30,100 VND/cp, cao hơn 20.0% so với giá tại ngày 19/05/2023. Khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu ACB.
Minh An