DXS (Khuyến nghị Phù hợp thị trường): Môi giới bất động sản phục hồi trong năm 2024
Chứng khoán Vietcap (VCSC): Chúng tôi duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) và điều chỉnh giảm giá mục tiêu xuống 7.700 đồng/CP, so với giá mục tiêu trước đó là 9.600 đồng/CP (điều chỉnh cho đợt phát hành cổ phiếu thưởng tỷ lệ 26,7% vào tháng 10/2023).
Mức giảm 20% giá mục tiêu của chúng tôi chủ yếu là do dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tổng hợp giai đoạn 2023-2027 của chúng tôi giảm 33% do chúng tôi nhận thấy HĐKD của thị trường BĐS trong quý 3/2023 phục hồi chậm hơn dự kiến (chi tiết trong Báo cáo ngành BĐS ngày 12/10), được bù đắp một phần khi chúng tôi cập nhật mô hình định giá sang cuối năm 2024.
Chúng tôi kỳ vọng các giao dịch BĐS sẽ phục hồi hơn nữa trong năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023, do kỳ vọng của chúng tôi về (1) sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới cũng như (2) các thủ tục pháp lý suôn sẻ hơn cho các nhà đầu tư.
Do đó, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS của DXS đạt 315 tỷ đồng trong năm 2024 và 552 tỷ đồng trong năm 2025 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 (3 tỷ đồng).
Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh thu và biên lợi nhuận gộp cho nửa cuối năm 2023, năm 2024 và năm 2025, dẫn đến điều chỉnh giảm lần lượt 97%/38%/28% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023/2024/2025 của chúng tôi.
Theo dự báo của chúng tôi, DXS đang giao dịch ở mức P/E năm 2024 là 14,7 lần so với mức trung bình 2 năm của các công ty cùng ngành trong khu vực mà chúng tôi theo dõi là 11,0 lần. Chúng tôi cho đây là mức P/E hợp lý nhờ lợi thế cạnh tranh trong nước mạnh mẽ của DXS và triển vọng lợi nhuận năm 2024.
Giá cổ phiếu DXS đã điều chỉnh khoảng 20% trong 2 tháng qua do tâm lý cổ phiếu kém khả quan.
Nguyên nhân chủ yếu là do DXG bị bán giải chấp 1,9 triệu cổ phiếu thuộc quyền sở hữu của DXG, bao gồm 2 đợt bán riêng lẻ, mỗi đợt gần 1 triệu cổ phiếu trong tháng 9/2023.
Rủi ro: Hoạt động mua bán BĐS phục hồi chậm hơn dự kiến.
NLG (Khuyến nghị Mua): Vững vàng qua giông bão
Chứng khoán Vietcombank (VCBS): NLG là công ty phát triển BĐS lớn trên sàn thuộc phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Hiện đang sở hữu quỹ đất hơn 680ha đang trong giai đoạn kinh doanh.
Các dự án của NLG ban đầu tập trung tại TPHCM sau này dịch chuyển dần sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An.
NLG là một trong số ít các công ty BĐS có năng lực tài chính tốt và có thể tồn tại qua giai đoạn khó khăn nhất của thị trường.
KQKD 1H.2023: DT đạt 1.188 tỷ đồng (-35% yoy), nếu bao gồm Mizuki thì lên tới 3.148 tỷ đồng. NPATMI đạt 128 tỷ đồng (+15% yoy). Trong kỳ công ty bàn giao các dự án như Southgate, Mizuki và một số phần còn lại các dự án khác. Preslae đạt 867 tỷ đồng, chỉ đạt 9% so với kế hoạch đầu năm.
Các sản phẩm phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực có tín hiệu hồi phục đầu tiên. Dự án Akari city GĐ 2 mở bán trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhưng tỷ lệ hấp 200% thụ vẫn đạt mức trên 60% (AK 7 8 9 mở bán năm 2022, và AK NEO mở bán tháng 9/2022). Chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo của Ehome Southgate với giá khoảng 1 – 1,2 tỷ đồng/căn, EHomeS Cần Thơ. 1H.2023 NLG vẫn có lượng Pre-sale lên tới gần 1.500 tỷ đồng từ Akari City và Southgate.
Sản phẩm Ehome hay Ehome S được đón nhận rất tích cực trong giai đoạn thị trường khó khăn.
Chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án. NLG thường bán khoảng 50% các dự án cho các đối tác nước ngoài như Nhật Bản... để phát triển các dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm. Các dự án triển khai dạng này điển hình như Akari City, Mizuki Park, tới đây là Paragon Đại Phước.
Tình hình tài chính lành mạnh: D/A và D/E lần lượt đạt 0.38 lần và 0,19 lần vào cuối Q2.2023 – là một trong những công ty BĐS trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.
Tuy nhiên các dự án đang bị đình trệ hoặc điều chỉnh lại sản phẩm mục tiêu như: Paragon Đại Phước (đang hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng nốt 25% trong số 50%) và Izumi City điều chỉnh lại quy hoạch để đưa ra các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với thị trường.
VRE (Khuyến nghị Mua): Trở lại đường đua
Chứng khoán Phú Hưng: Kết quả kinh doanh: VRE đã có kết quả kinh doanh tích cực trong Q2/2023 nhờ vào hoạt động cho thuê phục hồi sau đại dịch và việc bàn giao dự án được đẩy nhanh. Doanh thu thuần là 2,173 tỷ VND (+17% YoY), đến từ (1) doanh thu từ hoạt động cho thuê và cung cấp dịch vụ liên quan là 1,943 tỷ VND (+7% YoY) nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tăng từ 82.5% lên 85.5%, (2) bàn giao các dự án đạt 197 tỷ VND (+22.6x YoY) đến từ việc giao hàng 23 sản phẩm tại dự án Vincom Điện Biên. Từ đó giúp VRE ghi nhận lợi nhuận sau thuế là 1,001 tỷ VND (+29% YoY).
Tính hết 6 tháng đầu năm 2023, VRE sở hữu 83 trung tâm mua sắm, tương đương với gần 1.75 triệu m2 diện tích sàn (GFA), diện tích sàn không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Những trung tâm mua sắm của VRE được trải dài trên 44 tỉnh thành trên toàn quốc. Đáng chú ý, Vincom Center (VCC) và Vincom Mega Mall (VMM) vẫn là những loại hình trung tâm thương mại đóng góp chính vào sự phát triển của VRE, với tỷ lệ lấp đầy của trung tâm mua sắm đạt 95.3% (+2.3% YoY, +0% QoQ) và 90.3% (+4.0% YoY, +0.8% QoQ). Hơn nữa, nguồn cung sàn cho thuê hạn chế trong khu vực trung tâm thành phố đã dẫn đến việc tăng giá thuê, điều này cũng hỗ trợ hoạt động kinh doanh của VRE.
Tổng kết 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của VRE đạt 4,116 tỷ VND (+28% YoY), và lợi nhuận sau thuế là 2,025 tỷ VND (76% YoY). VRE đã hoàn thành 40% mục tiêu doanh thu hàng năm và hơn 43% mục tiêu lợi nhuận.
Dự phóng: Cả năm 2023, chúng tôi dự báo doanh thu và lợi nhuận sau thuế của VRE sẽ đạt 9,651 tỷ VND (+31% YoY) và 4,036 tỷ VND (+45% YoY). Điều này được thúc đẩy bởi sự phục hồi liên tục của các hoạt động cho thuê trung tâm thương mại (TTTM), tỷ lệ lắp đầy được cải thiện và VRE không cần hỗ trợ cho khách thuê, và doanh số bàn giao dự án tăng so với cùng kỳ.
Định giá & khuyến nghị: Chúng tôi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF và cho rằng mức giá hợp lý đối với cổ phiếu VRE là 39,400 VNĐ/CP Chúng tôi vẫn tiếp tục duy trì khuyến nghị: MUA đối với cổ phiếu VRE, mức tăng trưởng là 45% so với giá đóng cửa ngày 12/10/2023.
Minh An